365(芜湖)地产家居网报道：

    当你想要买房时，面对一页页合同条文，一部部政策法规，是不是感到有些力不从心，不容易理解？当你在购房过程中遇到问题，是不是不知道该找谁去咨询解答，或者无法一次问个清楚，回家又要想半天？以后这些都不是问题，只要你登陆365(芜湖)地产家居网（www.wuhuhouse.cn），你的问题都将得到及时有效的解答。

    本网“购房求助" class="innerlink" target="_blank" onmouseover="get_newslist('购房求助')">购房求助”栏目开通不到一天，已经有几十位市民提出相关问题。从提问内容来看，既有咨询商品房买卖过程中定金问题的，也有关于房屋转让，或房产证上名字变更问题的。本站记者第一时间进行整理后，将其中一些具有共性的问题提交给芜湖市房管局法规科的工作人员进行专业解答。

    问：请问，我最近在中介看中了一个50多万的房子，2002年就交付了。房主告诉我他的这个房子还没有办房卡，只有购房合同在开发商那里。只要我先打20万到开发商那里，他就和我一起把原来的购房合同改成我的名字。这可能吗？请问我需要注意哪些问题？

    365(芜湖)地产家居网解答：按照你所说的，若购买这套二手房存在三大风险：一在原购房合同未依法解除前，你再打入20万元到开发商处，实际上就构成了同一套房屋两次出售的违规现象；二是商品房买卖合同无法直接更名。由于原房东在房屋交付后一直没有办理产权证，你是不能在开发商处直接更名的，必须到产权处申请更名。按照我市商品房销售相关法律法规的规定，商品房买卖必须实行“实名制”，开发商不得任意更改购房主体的姓名。因此该套房屋在未办理产权证的情况下，是无法更名的；三是资金交割上存在风险。原房东若没有将房款付清而让你再付给开发商20万元，必将产生资金交割和经济上的纠纷，为你和家人带来很多麻烦和风险。

    若你真的需要购买该套房屋，最稳妥的办法是要求原房东先将房屋产权办到原房东名下，再通过转让产权的方式获得该套房屋的产权。

    问：我去年年底在中介处购买了一套弋江区南苑小区2号楼的一套房子，当时和原房主签订购房合同时，原房主向我提供了原始购房合同，原合同上注明此套房屋土地为“出让”形式购得，使用年限为40年，自1999年8月12日至2039年8月11日止；但上个月开发商通知购房户办理房屋产权证时，大部分邻居发现2号楼所在土地为“划拨”，而非原始合同中注明的为“出让”，我们认为开发商的这种行为实质就是一种商业欺诈！我们所有购房者不知道这种产权证以后是否会有隐患？

    365(芜湖)地产家居网解答：首先，依据相关法律、法规规定，国有土地上的房地产开发行为，都属于商品房管理范畴，因此，无论是“出让”还是“划拨”土地上的商品房开发、建设、拆迁、抵押等都适用于商品房管理的相关规定，只是土地使用权的取得方式不同而已，对商品房建成后房屋产权人行使正常权益并无实质性影响。其次，至于土地使用权的取得方式，则是政府与开发商之间需要解决的事宜，因此，作为购房人您可以要求开发商承诺，在需要补缴相关土地费用的情况下，由开发商承担相关费用即可。

    问：我在某小区购买了一套住宅，但近日媒体曝光了一款不合格防盗门，而我买的住宅所在楼盘都是用的此品牌的防盗门，我们是否有权要求开发商换门，凭哪项法律依据？
 
    365(芜湖)地产家居网解答：根据《民法通则》与《合同法》，你可以向开发企业主张换门权利。首先，作为购房人，根据购房合同，开发企业应按照合同约定交付质量合格、符合安全使用条件的房屋，防盗门作为购房合同的一部分，如果您能证明防盗门属于不合格产品，就说明开发企业在履行购房合同时存在瑕疵。对于开发商的瑕疵履行行为，您可以要求开发企业采取补救措施，要求重换。当然，开发企业也可以依据相关法律，向防盗门的销售商或经营者主张权利。

    问：我还未结婚，爸妈以我的名义买了一套房子居住。请问一下，假如日后我结婚后又离婚了，我丈夫有权分这套房子吗？我应该如何避免这种情况的发生。
 
    365(芜湖)地产家居网解答：根据《婚姻法》的规定，婚前以你个人名义购买的房屋，属于你的婚前财产；结婚后，并不必然就属于夫妻共同财产，除你们约定属于夫妻共同财产外。如果想要避免这方面的问题，你最好在结婚前办理婚前财产公证。

    问：购房合同的面积与开发商交付的面积有误差如何处理？当初我的购房合同面积为120平方米，实际交房却是135平米，我可拒付这笔误差款吗？

    365(芜湖)地产家居网解答：关于预售房屋面积误差如何解决，属于合同争议解决方式问题。一般情况下，我市所适用的格式商品房买卖合同中对此有明确约定。如果当事人对此没有约定的，则可以按照建设部《商品房销售管理办法》第二十条处理，即面积误差绝对值超出3%的，3%以内部分的房价款由购房人补足，超出3%部分的房价款由开发企业承当。因此，购房合同的约定很重要，您可以查看一下后再咨询。

    问： 许多开发商在签订购房合同时，要求购房人先付办证契税和手续费。请问这种做法合法吗？按政策购房人自纳税之日起计算购房年限，我交了契税给开发商能从签订购房合同之日起计算年限吗？如果不能，我可拒付吗？财政与房管部门为何不查处？

    365(芜湖)地产家居网解答：首先，开发企业不是契税的征收部门，也不是委托代收代征人，因此，正常情况下是不能要求购房人向其交付契税的，关于契税的缴纳详情可向财政部门咨询。其次，若购房合同上约定由开发企业代为办理产权证书，由购房人先支付手续费，并且购房人同意了，则应按合同执行。关于购房年限的起算，按照规定，购房年限可根据缴纳房款并向契税征收部门履行了纳税义务或办理了产权证书的日期，按照“孰先”原则计算。

    问：请问只有部分购房款发票，而没有购房合同的二手房可不可以购买？

    365(芜湖)地产家居网解答：您所讲的情况不是很清楚。如果部分购房款是指原权利人的购房款没有全部缴纳，表明他还没有取得该房屋产权证，则他不能视为产权人，不具备转移所有权的资格，不可以买卖。如果部分购房款是指原权利人已经全部缴纳了购房款，而遗失了部分购房发票，则其可以到开发企业补办手续（取得复印件），在签订购房合同后，可以办理产权登记。在取得房地产权证书后，可以转让。

    结合您所说的情况，原购房人仅仅缴纳部分购房款而没有与开发企业签订买卖合同，估计是他想转让的是期房，如果是这种情况，是国家目前严格的禁止的期房转让行为，是不允许的。

    问：我当初买房子的时候，产权证上写了我丈夫和丈夫的父亲的名字，我现在要把产权变成我丈夫和我的名字，这个怎么弄？

    365(芜湖)地产家居网解答：首先要明确谁是房屋所有人（房地产权证的持有人），谁是共有人（共有权证的持有人）。因为，增加或减少共有人时，根据国家的契税征收政策，在缴纳契税上是不同的。当增加或减少的共有人和所有权人是夫妻关系或者未独立分户的子女，不需要按照转移所有权方式，而是按照产权变更登记方式，免交契税。如果增加或减少的共有人和所有权人不是上述关系，则应按照所有权转移登记方式办理，需要缴纳契税。您在查清情况后，请持房地产权证书到产权处司法协助科详细咨询。

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本网编辑  云婷