上周，北京丰台法院，盛鑫嘉园“假按揭”案两度开庭。这是继森豪公寓骗贷——北京首个公开的“假按揭案”后，又一典型案例。随着这些个案的和盘托出，房地产行业不成文的灰色融资通道逐渐清晰地展露开来。
 
    程序揭秘

    通常来说，“假按揭”是开发商、放贷银行和律师事务所律师三方之间的合谋。

    开发商假借他人个人信息，炮制虚假购房交易。

    所用手段包括：

    1、开发商威逼利诱公司员工，使其提供身份证、签名等个人信息。据盛鑫嘉园案被告代理律师王瑞介绍，在与西城工行的贷款纠纷中，中盛鑫公司的前任高管曾以“不配合即刻辞退”的方式逼迫其员工；

    2、利用开发商、销售人员的亲朋关系。据立恒名苑案涉及人员透露，2000年底立恒名苑开盘，受开发商邀请到现场捧场并在空白合同上签字，当时开发商强调“肯定不会承担任何责任，仅仅是现场造势”；

    3、有偿购买“业主”信息。开发商给每张身份证持有人一定报酬，数千元左右，由持有人在贷款合同上签字。开发商承诺对方无需交纳首付，而且在办房产证前的按揭款由开发商负责。

    银行、贷款律师暗中配合。

    按照规定，银行发放按揭贷款，要贷款人提供收入证明，考察其有无偿还能力，还要实地察看贷款人购买的住房。事实上，银行通常委托中间方——律师审查借款人的信用资格。这其中为少数徇私的银行职员和律师留下暗箱操作的空间。

    纵深分析

    开发商资金“补短”的捷径

    1998年我国启动住房体制改革，福利分房被终结。在此背景下，1998年到2000年，房地产市场进入快速市场化时期。期间，土地出让尚处在协议出让阶段，很多有关系但无资金实力的中小开发企业、项目公司涌入房地产行业，本来用于解决购房人买房资金困难的个人住房按揭，成了开发商解决“资金短缺”的捷径。

    2003年6月央行121文件出台，房地产开发企业的自有资金比例被提高，贷款门槛抬高，采用假按揭手法从银行骗贷有上升趋势，开发商把假按揭作为一种融资渠道。据一些商业银行的内部调查，假按揭风险已逐渐成为个人住房贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。

    银行“推着小车”放贷的冲动

    2003年中央对房地产开发收紧银根前，各大银行为争夺市场份额争先恐后给开发商发放贷款，几乎每家银行的分行、支行都有“任务指标”。森豪公寓骗贷案主角之一、原中国银行北京分行零售业务处副处长徐维联曾在庭审中称：“刚开始办房贷时竞争激烈，要求并不严格，总行要求我们业务量成倍地涨，我们四处找放贷项目，竞争激烈的情况下银行同意森豪不用办房屋抵押登记。

    副产品——炒高房价

    开发商获得的“假按揭”贷款，并非免费午餐。其主要成本包括：“买”身份证的费用、垫支的首付款、办房产证之前的月供。以40万元/套(100平方米)的住房为例，购房者首付20%(8万元)，银行扣除10%抵押担保金后，将总房价的7成(28万元)——如果不包括其他打点费的话，转到开发商名下。

    开发商冲抵上述成本的惟一方式是炒高房价，在房屋产权证办下来之前有人接盘。通过以下列表，演示开发商如何通过假按揭，炒高房价获益。