本期购房求助，365(芜湖)地产家居网邀请芜湖市房地产管理局法规科的周伯俊同志，接受网友提问，对一段时间以来的网友购房求助进行专业解答，希望可以给更多的购房人以启发，在自己的购房过程中得到帮助，顺顺利利买房，开开心心置业。

    问题：商业性质的房屋可以作为住房出售吗？比如石城香榭，住户购买了与一般的商品住宅房会有哪些区别？

    周伯俊：商业性质的房屋是指用地性质为商用，规划审批的建设规划也为商业用房，而房产登记必须依据土地使用权证书和规划许可证中的记载信息办理。但是，由于商业用房（尤其是办公用房）取得土地使用权成本以及工程的建设规费与普通住宅用地比起来，相对低廉，因此，开发商一旦把商业用房当作普通住宅销售，实际上既侵害了购房人的合法权益，也违反了政府的在土地出让和规费收取上的利益，同时，对其他的开发商也会形成不平等竞争。因此，这种行为性质是很严重的。

    按照规定，商业用房的用水、电、气等按照非住宅征收，而且交易时所收取的税、费也明显高于住宅。我们建议您不要购买，以免权益受到侵害。 
 
    问题：芜湖现在5年以内二手房过户要交哪几个税费，各是总房款的多少?

    周伯俊：首先，税款是财政部门和税务部门征收的，我局仅收取登记费。我可以向您介绍一下我个人所了解的税费征收情况。对二手房，一般征收有契税（财政）、营业税、个人所得税、印花税（地税）等，144平方米以下的收取2%的契税，144平方米以上为4%，营业税为5.5%，个税为增值部分的20%（一般按交易价格的1%）收取，因此，买卖双方在交易价格的9%左右准备税费缴纳。如果是144平方米以上的，税费共计在10.5%左右。详细情况您可以到我局政务网站上查询。 
 
    问题：请问江岸明珠的房价均价已经突破4千,这样的房价今后还会不会再涨?

    周伯俊：房价是由市场决定的，对此，每个人有不同的判断，您可以参考一下我局发布的信息月报、市场分析或《芜湖楼市》等材料。 

    问题：购房认购书有法律效力吗？

    周伯俊：关于认购书的法律效力问题，在理论界和实务界有不同的观点。一般而言，如果认购书中对标的约定的准确、具体，有合同的必备条款的，可以视同为购房合同，即具有约束双方当事人的法律效力。 
 
    问题：如果实际面积比认购书上的面积大了3%以上怎么办？

    周伯俊：首先，看购房合同（认购书）是怎样约定的；合同没有约定的，按照建设部的《商品房销售管理办法》的规定，3%以内的您需要补交房款，超出3%以上的面积，您可以无偿取得。
 
    问题：我也是想买集资房，但是那个房子还没有产权证，会不会有问题啊？

    周伯俊：按照国家相关法律之规定，房屋实行登记发证制度，而办理产权证书是拥有房屋合法产权的唯一证明，无产权证的房屋是不能进行交易的，私下买卖后，您的购房权益得不到保护。我们建议您不购买此类房屋。 

    问题：房产证掉了，还能转让吗？

    周伯俊：没有产权证，是不可能办理转移登记手续的。但是，不是说，产权证遗失了，就不能买卖房屋。您需要先在《芜湖日报》上声明遗失，而后到产权登记部门办理补发手续。 

    问题：房产置换是什么意思？

    周伯俊：两个拥有合法产权的房屋所有权人通过签订合同的方式，相互交换房屋的一种方式，一般按照买卖程序进行办理。 
 
    问题：产权证能否由买房人自己办？

    周伯俊：按照房产登记的基本制度，房屋所有权登记，需要转让双方当事人共同到产权登记部门办理。办理了按揭的购房人，一般在商业住房抵押贷款中，购房人以房产做抵押，购房人为抵押人，开发商为担保人。为保护自己的合法权利，开发商大多通过合同或口头协议要求自己代理办理产权登记。如果您不是按揭购房，完全可以自己持《初始登记证》、购房合同（已备案）、发票以及个人身份证件到我局办理。

【相关链接】

购房求助：请教专家，我被开发商欺骗了吗？ 

购房求助：能买没有产权证的安置房吗？

365(芜湖)地产家居网 版权所有  转载请具实名，违者必究！