365（芜湖）地产家居网报道：
    本期购房求助，365（芜湖）地产家居网特邀请安徽天谛律师事务所 倪明伟律师，对近期网友在房产交易中遇到的购房疑难进行权威解答。希望可以给更多的购房人以启发，在自己的购房过程中得到帮助，顺顺利利买房，开开心心置业。

    问题：请问，我现在买的房子是用商业贷款的，等一年以后可不可以转成公积金贷款?如果行的话那利率怎么算?

    倪明伟律师：根据《住房公积金管理条例》第26条规定，缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。你所提到的商业贷款转为公积金贷款是不可以的，但你可以向住房公积金管理中心申请提取你帐户内的公积金存储余额，以偿还购房贷款本息。

    问题：我现在用母亲的钱购置一套新房，产权只有我个人姓名，母亲怕我以后结婚后会因为婚姻不稳定而造成财产纠纷，母亲坚持让我将房产过户到她的名下，因是新房过户费用较高，问现在我将房产产权公证到我母亲名下后，婚前是否不要在次做婚前财产公证。

    倪明伟律师：根据我国婚姻法的相关规定，婚前财产不因婚姻关系而改变其所有权的归属，所以你不必担心婚后的财产纠纷，更何况你已将房屋产权公证到你母亲名下。当然,要不要进行婚前财产公证那是你的选择问题。

    问题：退房扣总房款的10%是否合理，退房扣违约金是以购房合同约定为准，还是以认购书约定为准？
   
    倪明伟律师：以购房合同的约定为准，购房合同有约定，按约定处理。关于按总房款10%计算违约金是否过高的问题，可以参照安徽省高级人民法院《关于审理合同纠纷案件违约金适用问题的指导意见》第8条的规定：如果可以计算出实际损失的，约定的违约金超过实际损失一倍以上的，可以请求人民法院予以适当减少；如果不能计算出实际损失的，约定的违约金超过合同标的总价款的，人民法院应准予适当减少违约金。
   
    问题：我于2004年购买了一套按揭房并于2005年8月已收房,购房合同约定365日内办理分户产权,如违约可按已付房歀的银行同期活期存款利率赔偿,现在已过2个月了,我能向开发商收取违约金吗?

    倪明伟律师：开发商的行为已构成违约，你有权向开发商主张违约金责任。

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编辑    陈洁

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