| 房地产领域是当前我国最能体现权钱交易的典型领域之一。据统计，从2003年1月到2007年2月，南京市检察机关共立案侦查职务犯罪693件771人，其中涉及房地产和建筑领域的122人，占到立案总数的17％。
开发一个房地产项目，要走完选址、规划、设计等6个环节，办土地使用、规划许可等5个证，盖20多个公章。“每一个环节，都有灰色成本的可能。”一名开发商告诉记者说。而由此产生的成本，必然会转嫁到消费者身上，是导致房价畸高的另一只推手。
官员受贿，游民要钱
万丈高楼平地起。在任何一个城市要开发，第一个环节就是拆迁。
冯楚生，南京市建邺区房管局动迁科原科长，2003年8月13日因涉嫌受贿被建邺区检察院立案侦查。经查，在2002年6月到2003年5月间，冯楚生利用担任动迁科科长和负责河西新城区拆迁的职务便利，为房屋拆迁工程队、被拆迁居民和单位在揽工程和拆迁补偿款等方面牟取利益，先后10多次收受上述人员的贿赂22万余元。
在拆迁过程中，冯本人一般不直接与被拆迁人打交道，但只要找上他，就可以在房屋面积、房屋结构、房屋装修等方面做手脚，提高补偿款。“拆迁户葛某曾分两次送给冯楚生3万元，他得到的好处也肯定远远高于这个数。”办案检察官说。
除了个别拆迁部门腐败外，还有一些被拆迁者通过“坚守阵地”或“委托”的方式，来获得更大的利益。
李某是某工程的被拆迁居民，按照相关拆迁政策规定，应得拆迁补偿款约25万元，他则要求给35万元。达不成协议，他就委托社会上的一些“朋友”，电话威胁或到拆迁单位冲砸闹事。出于无奈，拆迁单位满足了这伙人的要求分其35万元，当然李某也没让“朋友”吃亏，分给了他们5万元“好处费”。
“不管是负责拆迁的官员受贿，还是一些游民帮助被拆迁人漫天要价，都直接增加了土地拆迁费用，提高了土地价格，开发的成本也就上去了。”一位开发商说。
“我不为难你，就是照顾你”
“巧妇难为无米之炊。”对任何一个开发商来说，土地是命根子。所以，土地管理部门就有了“土地爷”之称。对这些“爷”们，开发商也只有尽孝敬的份了。
近年来，随着招、拍、挂等方式出让土地的制度越来越严格，出现了一种新的腐败“变种”。如在土地进行招、拍、挂之前，要求有关部门在媒体上公开土地出让信息，他们则选择关注度不高的媒体，在周末时间发布，神不知鬼不觉地“公示”。而只有几家打好“招呼”的，才能得知“内幕”消息。
到土地管理部门办理有关土地审批手续，是开发商的另一大“心病”。
芮小马，原南京市国土资源局土地利用处副处长。据查，芮小马在任职期间，对于平时经常与之“打点”“走动”的开发商，他往往在两三日内就办理完毕，而那些所谓“不上路子”的开发商，则用足15日办理期限，甚至在15日期限满的时候，才告知材料不齐全，补足后重新办理，故意刁难。于是，“不上路子”的也会变得“上路子”。
与芮小马相近的是曹林，原南京市土地市场管理办公室交易科副科长，负责办理土地抵押、转让备案等手续。他故意刁难开发商，经常一拖就是几个星期。张家港某房产公司办理土地抵押时，被这样刁难后，其总经理专程送来5000元钱，手续立即办好。曹林雁过拔毛，顶头上司的儿媳来办手续，也被他敲走了1万元。
“我不为难你，就是照顾你。”这就是芮小马们的办事规矩。这种规矩下，开发商也只能忍气吞声。“送了，既担风险又花钱。不送，拖不起，耗不起，甚至根本搞不起来。”
有了钱规划可以变“鬼划”
土地到手后，接下来是规划设计。开发商最希望在容积率上做文章，容积率的高低直接决定了房子的大小，对开发商来说，哪怕是百分之几的误差，影响的收益也是数百万乃至千万计。而更改容积率的大权，则掌握在规划部门手中。“目前在这种高房价的情况下，我送他100万，就有可能换来1000万甚至是几千万。”一位开发商说。
曹有楠，曾任南京市规划局河西规划处处长，规划三处处长、城南分局局长，手中握有城市建设项目选址和用地许可审批权。开发商林某在开发一个地产项目时，摸清了曹的底细，投其所好，让手下的规划部女经理郑某向曹发起了“攻关”。
在成为郑的“俘虏”后，曹有楠不仅满足了开发商提出的所有要求，还主动“开导”，提示其开发的楼盘间距比较大，楼层可以增高，把原来的6层加盖到9层，大户型改为小户型，并且很快得到了曹的批示。由于大大增加了销售面积，林一次给了曹有楠30万元现金。
受益于曹有楠“鬼划”的，还有开发商刘某，从1986年最初创业到最后成为开发公司老总，刘某多次受到曹有楠关照。2001年，曹有楠在审批南京雨花台区南苑小区的H组团项目时，将小学和幼儿园的用地变更规划为商品房用地，并增加建设4栋住宅楼。
在开发这块地时，曹给刘增加了6000平方米的可建面积，使刘激增了1000多万元的财富，刘某给曹有楠230万元作为回报。经查：从2002年5月至2005年2月，曹有楠利用职务之便，接受他人贿款290多万元。
据介绍，规划部门还拥有执法权，可以对一些违反规划的开发商进行处罚，这也成了一些人捞好处的“尚方宝剑”。谢京洪，原南京市规划局规划法制处处长兼监督处处长、浦口直属分局局长。他利用职务之便，先后收受6家开发商共计17万余元，使那些违法建设项目象征性地被处罚后，顺利通过规划验收。
每个环节都有滋生灰色成本的可能
除了国土、规划部门外，一个项目还需要经过建设、人防、消防、环保、园林、卫生防疫、交警、市政、物价等部门的审批或备案。“每个环节，都有滋生灰色成本的可能。”一位开发商坦言。
近日，南京市检察机关对某区人防办副主任刘某进行了立案侦查。据初步侦查表明，刘某利用负责商品房人防工程建设、审批、验收的职务便利，通过违规办理审批手续，减免或者缓交人防规费等手段，从中收取开发商巨额贿款。
在需要审批备案的部门中，建设部门是重要关口。许为民，南京市城建委城市建设费用征收处科员，他的职责是管理建设项目统计、监督建设单位缴纳规费和催交规费。虽然没有身处要职，但权力不容小视。
在南京市某房产公司交规费的问题上，许为民和科长仇志华主动上门“谈生意”：只要给每人一套房子，该公司1470万元规费就不用交了。后来，两人觉得房子目标太大，改为索要现金，先后分7次敲得31万元。
“还有一些在普通人看来不太重要的部门，对我们则非常重要，如物价、公积金管理部门。”一位来南京从事房地产开发的福建老板说，“我们的销售总价可以在审批价格的8％到－8％，而具体到一套房子时，则可以35％到－35％，物价部门审批下来的价格，直接决定我们的利润。”
而公积金管理部门通过控制公积金贷款量来“控制”开发商，“特别是在一些小地方，公积金贷款量本来就不是很大，你开发的楼盘，办不到公积金贷款，就没人买你的房子。”
一手收钱，一手送钱
该办的手续都办好后，开发商要对自己的工程进行发包，确定施工队伍。在这一阶段，开发商从“攻关者”变成了“攻关对象”。
张伟，原南京市雨花台区城镇建设综合开发总公司副总经理。2003年3月至2005年2月，张伟利用分管项目招标及建设的职务之便，为江苏建业建筑安装工程集团有限公司南京分公司第三工程处等3家单位谋取利益，10次索取、收受现金人民币234万元，美元2500元。上梁不正下梁歪，该公司项目经理闵杰也在其负责开发的工程项目中，非法收受施工队的55万余元行贿款。
南京市雨花台区检察院的一项调查显示，有67％的人在被问及“为何要行贿”的问题时都表示：一、他给了我工程做，二、我还要从他手上拿工程，三、他决定了我工程款能否及时回笼。
南京市检察院一位资深检察官说，在开发项目进入施工阶段后，开发商是“一手收钱，一手送钱”。他们在收受施工方行贿款的时候，为了资金周转需要办理贷款，又在行贿。
面积可变，质量不管
在正式交房前，开发商还有两个“坎”要过：房屋面积的测量和房屋质量的检测。由于相关法律制度较为模糊，在这两个领域收受贿赂较为普遍。
近日，南京有3名商品房测绘人员被检察机关立案侦查。测绘人员将不应纳入公摊面积的人防工程以及其他设施，故意纳入公摊，为开发商做大公摊面积。有些测绘人员还采取技术手段，做大房屋预测、实测面积。初步侦查表明，3名嫌疑人已收受贿赂70余万元。
一个工程从破土动工，到投入使用，作为建筑质量的“守护神”，建筑安装工程质量监督站都要全程跟踪监督，并对建设进度和最终能否通过竣工验收握有“生杀大权”，但这种权力却被一些人乱用了。
记者手记：抑制房地产腐败必须“三管齐下”
“房地产关系千万百姓的安居生活，这个领域的腐败，会使宏观调控的效果大打折扣。”东南大学教授袁久红表示，房产腐败高发的原因之一，就是房地产领域的制度缺陷和惩罚机制缺位。“开发商达到目的，腐败分子也能捞到好处，形成了利益共同体”。
如何有效抑制房地产腐败现象？袁久红建议：一是“政务公开”，特别是在各个审批环节，尽量做到批前、批中、批后的公示，从而建立公开透明的房产市场。二是建立项目审批责任追究制。“谁允许不完全符合最初规划标准的项目上市交易，谁私自更改规划，就追究谁的责任。”最后，还应该强化监督，将房产相关领域的种种公权置于大众的有效监督下。 |
