《物权法》已于今年10月1日生效，此法与老百姓的切身利益相关。深蓝律师事务所范大平律师一直关注《物权法》，他告诉记者，应当提醒市民在买房时要用《物权法》来保护自己的合法权益。

    买房一定要登记

    房地产市场上经常发生“一女二嫁”、“一房两卖”现象，比如开发商将一套房子卖给甲，甲签了合同后，开发商又把这套房子卖给了乙，乙去房管部门办理了登记。那么这套房子究竟归谁呢？

　  范律师认为，按照《物权法》第２０条规定的“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，也就是说，谁登记房子就归谁。上述案例中，尽管甲买房行为在先，但由于没有办理登记手续，就不是房产真正的主人，他只能出示购房合同，根据《合同法》规定去追究开发商的责任。《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。因此，市民如果发生房屋交易行为，权属的确定必须以办理过户登记手续为准。

    城市居民慎到农村买房

    目前，市区房价高涨，一些市民贪图便宜购买农村房屋，这样是否会有风险呢？

    范律师提醒说，《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而土地管理法和国家有关法规规定，宅基地使用权人经本集体同意，可以将合法建造的住宅转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住宅转让时，宅基地使用权一并转让。根据上述规定，农村宅基地使用权不得向本集体以外的个人或者组织转让。由于农村的住房是建在宅基地上的，因此，根据房地统一的原则，城市居民到农村买房，其权益将难以得到保障。

    谨防“送花园”的陷阱

　  有不少开发商将高楼的楼顶改造成花园后，以一定价格单独出售给小区以外的人或者小区内的某个业主。很多开发商看准了购房者愿花重金购绿地的消费心态，常常以买底楼送花园为由，抬高了一层的房价。

　  范律师认为，开发商的这种行为并不合法。《物权法》规定，楼顶和楼道、电梯一样，是属于业主共同所有的，不能卖给某个业主。如果某个天台在结构上属于某个业主专有，则需具体分析。这些公用部分的所有权不归属于开发商，而属于全体业主，属于一种共享利益。如果明显属于公用的绿地，实际上却被个别业主专用，这就需要依法追究。如果是租借给小区以外的人使用，租借小区公共部位所产生的费用应纳入业主委员会的维修基金，属全体业主共享。因此，开发商承诺买顶层送天台、买一楼送花园是无效的。

    异议登记后应及时起诉

　  小王与恋人小李共同购房，房产证办好后，小李发现房产证上只有小王一个人的名字，不知怎么办才好。实际上，《物权法》已有规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。范律师说，根据这一规定，小李就可以要求登记机关更正。如果小王不同意更正，小李就可以申请异议登记。但要特别注意的是，一旦做了异议登记，15天内一定要起诉，否则就失效了。同样，如果小王觉得小李的异议登记是不对的，给他造成了损失，也可以要求小李赔偿。

    共有房屋的先买权不容侵犯

　  王女士和妹妹共同出资买了两间门面房，一间开餐馆，由王女士经营，另一间是零售商店，由其妹妹经营，姐妹俩约定对此房产每人各占一半。后来，妹妹因商店倒闭就将自己所有的一半房屋卖给他人，并签订了买卖合同。王女士知道后很不高兴，提出要购买另一间房屋产权，姐妹俩为此闹得不愉快。

    范律师分析说，《物权法》第101条规定，共有人可以转让其享有的共有不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。据此规定，王女士和妹妹一方出售房屋时另一方享有优先购买的权利。王女士的妹妹在转让共有房屋时，没有告知王女士，无疑侵犯了王女士的优先购买权。如果王女士起诉至法院，法院会维护王女士的优先购买权。