《物权法》实施后，基层职能部门对于业主自治的介入明显增多，其中有促进物业交接、化解纠纷的积极行动，也有导致业主提起行政复议或诉讼的“不作为”或越权行为。

    行政复议和诉讼案件增多

    “我们针对市建委的行政诉讼已经立案，很快就要开庭，”近日，朝阳时代庄园小区业委会成员告诉记者，在持续近两年的物业纠纷中，业委会认为市建委的有关批复损害了业主权益。而这，只是最近增多的行政复议或诉讼的一例。另一方面，《物权法》实施后，从近期社区动向来看，政府良性介入的案例也很多，比如宣武区有关单位监管馨莲茗园小区物业交接等。

    前银枫家园业委会主任北野认为，政府部门和业主一个依法行政，一个依法行使物权，本来是没有“关系”的，但是现在，这两者经常都超越了自己的权利范围，政府管得太多或管得不到位，业主行使权利也常常忽略了承担义务。

    北京市第一中级人民法院法官高海鹏认为，很多纠纷的内在原因在于，政府部门介入不足，对物业公司和业主双方权利义务的监管、规范、引导不够。

　　协调斡旋需放弃“管理”思维

    舒可心表示，作为物业纠纷的协调斡旋人应“没有立场”；高海鹏认为，对立法、行政机关而言，应完善对物业的立法规范，加强对物业公司的行政管理、对业主的宣传教育和组织引导，为业主和物业公司构建一个良好的沟通平台，此为治本之策。

    人大行政管理学院教授陈幽泓认为，目前关于社区自治的制度设计偏重于以行政行为方式来运作，受人为的制约比较多。例如，政府要求业主组织从筹备阶段就必须接受其监督和指导，区县的工作人员对业主大会决议具有近乎绝对的否决权等。

    另一方面，众多民间组织难以将物业和开发商聚到一起协商解决问题。可企及的未来是，相关部门能逐渐理解物权和业主自治的真正意义，保持中立，放手培养业主组织，使其具有与物业、开发商谈判的能力。

 　　■ 对话

　　推行分户验收制度减少质量争议

    ●北京市建委物业管理处处长赵成

    问：今年北京市社区的大概情况和纠纷产生原因？

    赵成：今年社区的情况不错，纠纷减少很多，目前主要的纠纷有开发遗留问题纠纷、物业服务纠纷、居民之间的纠纷。物权之争不属于物业管理的范围，物权是法定的。今年上半年，市建委会同市司法局明确提出建立市、区（县）、街道（乡）、社区四级的物业管理纠纷人民调解网络，让百姓的纠纷有人管。

    问：听说建委要明确物业退出机制，具体情况怎么样？

    赵成：物业退出机制可以说一直都有，不合格的物业公司随时都有被清理出局的可能。从整个物业行业来看，今年市建委加大了监督执法检查力度，同时对一些做得不错的物业公司加以表扬。

    问：《物权法》实施对你的工作有什么影响？实施前后物业管理行业有哪些变化？

    赵成：实施之后，物管工作更忙碌，但有些事情是物业公司管不了的，比如，开发遗留的和居民居住纠纷不属于物管范畴，市政配套不到位、居民违规养宠物、私搭乱建等，也不属于物业的职责。

    问：这些问题有解决的办法吗？

    赵成：目前已出台住宅及配套设施同步交付使用规定，并加强开发过程监管、推行住宅分户验收制度，减少质量争议纠纷。

　　■ 对话

    “关注信托等新生事物”

    ●北京物业服务中心党委书记赵春凯

    问：物业服务中心的主要职能是什么？

    赵春凯：对小区物业管理进行监管和指导、服务，为北京市物业管理市场的培育发展与规范提供保障，研究拟订北京市城镇物业管理工作的规章草案等，在这些工作当中，中心会侧重于物业指导方面的工作，加强对北京小区物业的监管和指导。

    问：今年主要做了些什么工作？

    赵春凯：制定了《住宅物业服务规范（二、三级）》，并于10月29日—11月9日在网上公示征求意见。《规范》由基本要求、房屋管理、共用设施设备运行维修养护等十二个服务项目组成，可以菜单式选用。

    问：对当下社区出现的信托制物管等怎么看？政府应该做些什么？

    赵春凯：对于目前有小区采用信托制的物业，这是新生事物，政府也在关注这个新生的物业管理方式是否有生命力，信托制物管可以说还处在初级阶段，具体能否实施下去，还要等时间来做判断，作为主管部门，原则上欢迎任何有创意的物管方式，但是要建立在和谐社会前提的情况下。