【策划人语】

    走过这些人，谈过那些事，咀嚼过酸甜苦辣的楼市流行语，我们已经站在2007与2008交界之处。

    这一期，我们以“冲击波”为题，试图对来年的房地产市场，做一些力所能及、尽可能客观、审慎的预判。房价还会怎么走？还有哪些待出的政策？保障制度将如何落地？金融信贷政策是否会有新突破？开发商的发展策略会不会有变化？……这些关键词和敏感的话题，牵扯着成千上万民众的心，也构成2008年楼市大戏的主魂。

     2008，将会怎样？

     1.政策

    “不平凡”的2007年给中国楼市留下浓重一笔，宏观调控政策一波紧似一波，当最终流入2008年的时间河流，调控威力将由此前深海的低调酝酿演变成近滩的强大冲击。

    回顾2007年，楼市调控内容包括旧政的推进(如70-90政策等)、新政的出台(如二套以上购房提高信贷门槛等)，以及还未出台的新政的预热与空转(如物业税等)。

    虽然组合拳仍然没有阻挡2007一骑绝尘的房价上涨之势，但时至年终，人们已经分明感到了楼市寒冬的气息。一些由强大的政策后劲导致的调控效果正在显现出来。专业人士预测，随着住房结构调控和土地调控政策的稳步落实，加上税收信贷政策的跟进，房地产宏观调控效果将在2008年进一步显现。

    信义房产分析师认为，2008年后续政策主要方向将从改善供应结构、打击囤地、税收等三个方面进行，抑制高端物业需求和投资需求是持续的调控目标。其中，改善供给结构意味着中高端商品房供应量减少，市场供应向保障性住房倾斜。

    根据结构调控总方针，廉租房(户均50平方米)、经济适用房(户均60平方米)，以及90平方米以下住宅比例将增加，并有效满足中低收入人群的居住要求。而在土地总体供应趋紧的提前下(即保持18亿亩耕地红线)，新增商品房用地，主要是大于90平方米以上的住宅项目用地将被进一步压缩。

    由此，2008年楼市结构将进一步明确为中小户型为主，其中90平方米以下住宅项目的土地、价格、分配受政府管控，面对市场主力消费群体，受到国家税收及信贷的鼓励；市场化部分，主要是大面积高档商品房部分面临高地价、高税赋。因此，有分析人士认为，在税收方面，明年或将进一步对大面积高档商品房征税，而存量的成片土地升值空间较大。

    打击囤地方面，这一政策是激活存量土地，加大住宅供应的重要资源，也是政府重要调控职能之一。但专家表示，因地方政府部门极有可能继续固有的行政思路，从地方利益出发，继续在这一领域的“消极怠工”做法，因此打击囤地的行政效果很可能难有较大突破，对供给增量的释放作用不大。

    至于今年热议的物业税，信义房产分析师认为，因为涉及税基，税率，征税对象，征税依据，商品房存量和增量，物权，是否要评估，由谁评估等多方面的环节，出台的概率和时间很难判断，目前专家仍倾向于认为出台物业税的概率不大。

    2.房价

    让人扼腕叹息的坚挺房价，在2007年将要结束时终于有了些许松动。12月20日，国家统计局和发改委公布11月70个大中城市房屋销售价格指数，虽然同比上涨10.5%，涨幅继续比上月高1.0个百分点，但环比涨幅已经比上月低了0.8个百分点。

    从各地方反馈的信息来看，广州房价11月降幅近10%，成交量大幅萎缩，同比下降41.1%。而有中介机构录得的统计数据也显示，深圳10月份新房均价较9月下跌约一成。多数此前房价涨幅较快城市传出交易量缩水，甚至房价下降的消息。而有万科董事局主席王石公开表示，购房者可以考虑在3至4年后买房，因为目前楼市价格高企、品质一般的局面确实已经十分明显。

    而此前，2007年一直被房地产从业者看作疯狂的暴富之年，尤其是今年5月之后。从2006年1月到今年4月，全国房屋销售价格指数涨幅一直在5.5%左右波动，但到了5月，房价走势如脱缰野马，直线上升。10月涨幅达到9.5%，接近2005年最高点。到11月，涨幅破10.5%。这一趋势和社科院专家在年初预测的5%左右形成了巨大反差，甚至讽刺。今年前10个月，房价增长超过50%。

    但是，根据最近两个月的市场情况，专家预测，2008年房价不大会重演今年的脱缰之势，而是重回稳定，甚至在第一季度可能出现一定范围的调整。

    多种迹象在印证这一预测。12月3日至5日，中央经济工作会议将实施十年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”。房地产行业受到的资金压力首当其冲。另外，市场存量土地的激活将进一步增加市场供给，缓解供需矛盾。信义房屋估算，市场存量土地最多可满足4至5年房地产开发需求。

    “住宅房价因前期涨幅过大，需求量的消化需要时间，加上政策关注和调控压力增大，全国住宅房价涨幅将有所放缓。”专家表示。但阻止其出现大幅下跌的动力同样存在，即人口红利和真实消费需求持续存在、经济持续景气，以及财富效应的体现等。