一个4万平方米的售后公房小区，按750户人家计算，依照现行标准收费，假定100%缴纳，物业公司年亏损8.5万元。但实际缴费率只有70%－80%。新长宁集团一年被拖欠物业费700万元。

    2007年，市十二届人大代表提交“售后公房物业管理现状专题调研报告”。日前，市房地局对这份调研报告给出答复，提出要改变售后公房物业收费办法。连任市十三届人大代表的新长宁集团总经理冯燮堃指出，售后公房的物业费问题，已让不少物业公司望“费”却步，纷纷退出。

    “按户计费”  物业连年亏损

    目前，全市售后公房的物业管理费是按户收取，平均每户5-7元；保安、保洁费标准为3-6元，基本都按照最低的3元收取。长宁区共有售后公房802万平方米，占住宅总面积的38.1%，由108家物业公司管理。

    “物业费按户收取，每户缴费很少。”冯燮堃说，一个4万平方米的售后公房小区，按750户人家计算，假如这个小区只有1扇门，按最低标准配置1个管理员、1名协理员、2名保洁员和5名保安；物业公司每年要为一线职工增加10%的工资，最低工资标准也在上调，这样收支相抵，一年亏损约8.5万元。

    “缴费100%只是一种假想，事实上的收缴率是70%－80%，无正当理由拒付物业费的情况，不少。”冯燮堃说，物业公司连年亏损，仅新长宁集团每年被拖欠的物业管理费就达到700万元，加上被拖欠的房租，合计约1200万元。

    为此，市房地局在答复中提出：逐步推行售后公房“菜单式”分等收费管理模式，在明确物业服务标准的同时，将售后公房物业收费“按户计费”变为“按房屋建筑面积计费”，逐步纳入物业服务分等收费范畴。

    低保户免费  物业公司埋单

    “对低保居民较多的小区，民政部门以发文形式，要求物业管理企业减免物业管理费用，由企业自行消化。”冯燮堃说，新长宁集团每年减免物业管理费约300万元。

    企业是否有责任为低保户埋单？冯燮堃认为：现在，物业公司都已市场化运作，要自负盈亏。对于因低保减免房租、物业管理费的居民，应统一由民政部门给予减免费用补贴。同时，针对售后公房物业管理企业的普遍亏损，地方政府应实行企业税返还，以便企业微利保本，补平缺口，提供质价相符的服务。