2008年4月7日 上海 – 当宏观调控成为中国经济现象中的一种常态，楼市也悄然发生内生性的适应性变化。过去三年2005年3月（国八条），2006年5月（国六条），2007年9月（359号文），分别是三个主要的宏观调控节点，以成交量而言，之前的2004年10月至2005年3月，2005年10月至2006年5月，2007年4月至9月，大致来讲将成交量均会在每轮宏观调控正点时分过后半年（2006年相对平稳除外）进入快速脉冲回弹行情，直至下轮调控。波峰波谷渐趋明晰，脉冲已成为楼市的宏观调控之下的主要演绎方式。

    目前来看，2004年的3,000万平方米的供需量已成为上海楼市的一个疑似永久高峰。而去年，市场先生在经历了两年的压抑后，用6个月的时间（4～9月）实现2,700万的成交量，创过去17年历史前三高位，比2006年高出近30%，而比2005年高出近50%。而在9月过后，月成交量以15%的速度递减着，到今年3月，人们又在谈论着市场先生表演时刻又该到了。

    关于价钱，我们认为目前的行情一如既往运行在一个上行轨道中，这个轨道用一个简单的方法可以辨认，那就是以2005年3月以来形成的22%上行轨道（注意，不代表年/或三年增长率），当然目前该价钱运行在该轨道之下半区间，但时至今日没有任何明显迹象显示轨道方向及价钱趋势的改变。

    价钱方面另一统计结果是23%的年增长，该结果是对2007年全市20,000元/平方米以上所有项目的统计而来。但当我们把目标锁定在位于小陆家嘴、新天地核心、华山路等高档区域之代表项目，则读得48%之平均之涨幅，显然，价钱涨幅与价钱高低成正相关关系，逾走逾快。

    2004年以来，楼市另外一个特征为高档物业供应区域有大范围外扩趋势。2004年之前，上海高档公寓项目（RMB 20,000/平方米以上）主要分布在以南京路、淮海路、虹桥、小陆家嘴围合之黄金走廊之中，而截至2008年2月，全市20,000元/平方米以上共计86个项目之3,300套公寓单位，已基本外扩至整个内环线区域，明显是由于市中心高档物业供应有限所造成水溢现象所致。

    同时，针对全市平均成交价在2万/平方米以上高端物业供应占全市总体供应比重亦从2007年3月之8%增加到08年3月之16.9%左右，然而另一方面，针对长宁、徐汇、卢湾、静安等传统高档区域的供应却从峰值年度2004年以21%的速度减少，预计今年供应量再次减少，仅为2007年52%，按照去年高端物业交易量是新供应量的144％的逻辑预估，今年，即使销售率与2006年相同，大多数现有存量将会全部被售，特别是别墅市场。

    在目前的宏观经济气氛中，我们相信楼市将持续成为政府的关心重点。2008年与2007年及之前的最大区别之一在于历经去年的6次加息，今年购房还贷成本将比07年增加15%，购房冲动与息口高启将成为楼市中一对主要矛盾，加息预期将成为08年成交量及价钱上涨的主要制约力量。

    同样由于潜在需求的存在及供应的缺乏，市中心高档住宅市场理论上存在跑赢大市（Overall Residential Market）的大可能，特别是好地段中的纯大宅项目及中高档别墅市场。

    2008年住宅市场的另一特征将更趋公开化。即沿江地区之地段概念及平均售价水平将会随着更多项目的公开被抬升，市场潜力将被大幅度挖掘。事实上，除小陆家嘴地区外，上海最主要的豪宅市场目前及从前主要集中在市中心，而依主要水系而居的大都市豪宅原则在上海尚未完全体现 ，但必将被发掘，今年将有机会登上舞台的项目主要集中在北外滩，南外滩，世博区域，明年起将向杨浦大桥及徐浦大桥两端发散。

作者系世邦魏理仕住宅部中国区 高级董事