中国地大物博，东西南北文化差异巨大，每一个城市经济格局、人文地貌都有着巨大的不同，其所处的房地产发展阶段自然也大不一样。而即便是同一个城市同一个地段，由于项目的定位不同，房价也大不一样。所以，很多时候，房价，就让人很是看不明白，楼市需求再旺盛的时候，一样有烂尾项目，而楼市低迷的时候，同样也有热销楼盘。再加上中国某些官方部门数据统计的方法落后，公布的数据简直只能作为饭后谈资，那些在这些数据基础上作分析的专家，自然也成了挨"砖"的"家"。

    可以理解当前关于楼市的各种争论，毕竟每一个都是基于自己的角度看待问题，得到的数据不一样，分析的方法不一样，结论自然不一样。可是苦的就是百姓，究竟该不该买房？房价涨了，没买的自然懊恼，房价跌了，买的一样难受。

    同样苦的，还有那些判断错宏观形势的开发商，07年楼市的火爆，让很多开发商遗憾之前房子卖太快；同样，眼下楼市的低迷，相信也有不少人后悔没有在07年借势清盘。

    0 8年楼市走势如何？

    其实答案很简单，看房地产走势，关键看资金流向。

    从央行07年《第四季度货币政策执行报告》数据看，07年房地产开发投资2.5万亿元，增长30.2%，其中商品住宅完成投资1.8万亿元，增长32.1%，占开发投资总量的71.2%，90平方米以下住房投资占16.6%。但根据建设部要求，06年7月开始，所有新开工项目90平方米以下的住宅必须占70%，即便把之前已经获得规划的项目剔除，如果所有项目均同时开工，07年90平方米以下的住宅至少应当占全部住宅投资50%以上份额，也就是说，07年90平方米以下的住宅将被大量延迟到08年进入市场。

    与此同时，07年全国囤积土地的面积超过10亿平方米，根据国土资源部的要求，这些囤积土地必须两年内完成开发，即便是这些项目都以分期开发的名义规避风险，需求资金也是巨大的。

    从以上两个方面看，笔者认为，08年全国房地产开发投资将超过08年至少两成，需要投入资金将至少达到3.2万亿元。

    截至2007年末，全国商业性房地产贷款余额为4.8万亿元，比年初增加11261亿元，增长30.6%，其中房地产开发贷款余额为1.8万亿元，比年初增加3613亿元，增长25.7%，购房贷款余额为3.0万亿元，比年初增加7622亿元，增长33.6%。08年受到银根紧缩政策的影响，预计新增商业性房地产贷款将在07年额度上进一步缩减，预计全年增幅将控制在9000亿元以内，缩减至少2000亿元。

    而从公布数据上看，07年前10个月，房企从股市融资额为1700亿元。

    由此可以看出08年中国房地产行业资金缺口到底有多大了：

    由于开发惯性和囤积的土地入市，房地产总投资比07年至少增长7000亿元；

    受银根紧缩影响，银行贷款将减少2000亿元；

    07年10月以后，房企股市融资难度倍数增加，加上08年股市低迷，股市融资全年至少减少1000亿元。

    07年全年全国土地出让金收入约1.2万亿，考虑到07年拍卖的土地，余下的大量的土地出让金需要在08年交齐，这部分资金需求虽然没有公开数据，但至少也是数千亿的需要。

    由此可以看出，08年中国整个房地产行业，资金缺口至少达到1万亿元。

    如此巨大的资金需求，如果在楼市向上走的时候，房企还可以通过各种方式融资，然而，在眼下的楼市，除非割肉，指望别人雪中送炭将是痴人做梦，唯一的出路，就是加大销售回款。

    问题是，不管每一个城市的需求有多大的不同，最终，全国楼市的需求到底能够实现多少，看的是银行给消费者提供多少贷款，由于银根紧缩其中很重要一点是打击不合理的购房需求，08年销售将至少比07年萎靡三成。

    所以，指望从销售上获取更多的回款，只有让利于消费者，这，就是笔者判断08年楼市拐点的重要原因。也是笔者希望提醒业界重视的客观环境。

    --所以，房企倒闭，绝不会是危言耸听，而是楼市盘整的必然结局。