主流上市房企年报全部出炉,分析显示

    今年年初以来，住宅成交量一直不见起色、央行收紧银根一次次上调存款储备金率，导致地产企业面临资金压力“降价”卖房，随后出现恒大地产IPO流产、中坤地产上市计划搁置、潘石屹提出“百日房地产业巨变”论……房地产市场风起云涌。作为需求者，2008年买不买房？作为投资者，2008年要不要买地产股？上述热点成为大众关注的焦点。在继前几期本报策划调查住宅买卖市场后，借主流上市地产企业2007年年报全部“放榜”之际，本期我们与业内知名专家携手对80家主营上市地产公司的年报进行分析，帮投资者从中理出一些“眉目”。

    记者调查

    半数地产企业资产负债率超出60%

    截止到4月22日，主流上市地产企业的2007年年报已全部“放榜”。记者在对A股及H股已发年报的80家主营房地产上市公司报表考查发现，就财务杠杆而言，超过40家公司的资产负债率大于60%，16家公司的资产负债率高于70%。

    按照惯例，一个上市公司的“身体”状况是否健康，看该企业报表中的利润表、现金流量表、资产负债表是体检的核心指标，上述三大指标如同一个人的心电图、心血管图和透视图。而记者在采访中了解到，地产行业却不能按照常规如此简单的评判。“地产商扭转负债率的方式是要在短期内融资成功或是销售变现。”一位业内资深分析人士指出。他强调如地产公司面临大量土地储备、负债期限结构不合理等问题，随后的财务费用将会对业绩产生极大负面作用，且债务期限结构不合理还将使其面临融资能力的考验，一旦周转失灵，后果将是灾难性的。

    获取的公司样本中，资产负债率最高的企业分别是高达76.70%(富力地产 02777.HK)、76.83%(苏宁环球000718.SZ)、76.94%(首创置业02868.HK)。

    预计市盈率将缩水

    多家证券研究机构的分析师告诉记者，个人投资者不能单以地产上市公司2007年的年报作为今年选股的主要依据，原因是2007年被研究机构称为“拐点年”，“以后很难再出现类似于去年那样股市和房价同时快速上涨的机会，以及多个大地产商大面积圈地的现象也不会再现，可见2007年是地产企业发展的特殊时期。所以我们认为，2007年的年报与之前、之后任何一年的年报都没有可比性。”研究机构的资深人士介绍。

    但作为基础的对比数据，记者从研究机构获悉，今年各上市地产企业的预计市盈率较去年相比出现了不同程度的“缩水”，诸如万科A在2007年的市盈率为28.80，而机构预测2008年该企业的市盈率为16.66；同样是龙头企业的保利地产，机构预测该企业今年的市盈率较去年相比下降一半；此外，所有已公布年报的地产企业，其今年预期市盈率均被机构判定有不同程度的缩水。

    针对首次投资地产股的股民，研究人士建议这一板块很少出现“黑马”，首选关注全国龙头地产企业，“判断是否是资产质量好的地产企业，可以看其基本指标排名，无论哪项都是一定排在前10位，这样的企业抵御风险的能力也要强”。

    上市地产公司2007年负债状况 

    排名   企业 股票代码 负债率 总资产(亿元)

    1 首创置业 02868.HK 76.94%

    2 苏宁环球 000718 76.83% 34.96

    3 富力地产 02777.HK 76.70% 541.96

    4 卧龙地产 600173 75.54% 22.12

    5 华发股份 600325 75.46% 92.41

    6 外高桥 600648 73.62% 61.5

    7 中江地产 600053 72.99% 21

    8 上海复地 02337.HK 72.25% 183.23

    9 苏州高新 600736 72.02% 96.2

    10 园城股份 600766 71.11% 6.43

    说明：表格内为已公布2007年年报地产企业报表整理，仅供参考。