近日，市房管局信息中心和市房地产业协会分析发布了2008年一季度芜湖房地产市场分析报告。分析报告认为，芜湖楼市虽在一季度遇冷，但是长期前景看好。

    本网专题更详细：08年一季度芜湖房产分析报告

    房地产开发投资增长

    报告指出： 2008年1-3月份全市实现房地产开发投资36.64亿元，同比增长164.20%。.截止3月31日,全市房地产贷款余额87.17亿元,其中房地产开发贷款余额21.58亿元，比上月减少6200万元,比年初减少1.36亿元；购房贷款余额66.13亿元，比上月增加1.35亿元，比年初增加5.79亿元。

    截止3月31日，全市政策性住房存款余额合计2.57亿元，比上月增加1381万元，比年初增加5848万元。政策性住房贷款余额合计16.90亿元，比上月增加2777万元,比年初增加4314万元。

    土地供应供需紧张缓解

    2006年全市共计出让土地面积87.73万平米，而2007年商品房的销售量达到143万平米,在需求量增加的基础上,2007年土地上市量增加到400万平米以上，一定程度上缓解了芜湖楼市供需紧张的态势，有效地促进了项目的开发进度。目前，镜湖新城地块和柏庄地块都已经开工建设，在2008年上半年即可上市。

    在去年成功出让的地块中，出现了许多本土以外的知名开发商。来自香港的信德集团竞得0702号、0708号宗地，柏庄控股竞得0703号、713号宗地，上海绿地集团以37.12亿元的2007年最高价获得镜湖新城地块。而碧桂园则在三山区获得167万平米的地块，加之之前进入芜湖的世茂集团，短短一年内芜湖作为三线城市的价值被各大开发商所看好，知名开发商的介入对于芜湖楼市的良好发展起到了推动作用，芜湖房地产市场的投资价值也在逐渐显现。

    2008年芜湖最新的2块土地公开出让，总用地面积近93万平方米，实际出让面积近85万平方米。其中共计40万平米的限价房将进一步推进芜湖居民保障用房的建设，神山公园与镜湖新城相邻，分别提供限价房和商品房，两者在未来2—3年内将可能成为镜湖区新的热点板块。

    芜湖楼市前景看好

    芜湖目前的购房者大致可分为这几类：一是购置结婚用房的年轻人；二是城市改造建设中的拆迁户；三是用作自住性住房或改善住房条件的本市居民；四是来芜工作的外来人口和市属三县及周边人口；五是用作投资性住房的高收入家庭。从芜湖房地产市场情况看，自住性的住房需求和改善性的住房需求还是占了市场的主导地位，投资性住房需求在当前宏观调控政策的作用下得到一定的抑制。为进一步满足广大群众的基本住房需求，近日芜湖市政府在公布的《2008年度芜湖市市区商品住房建设计划报告》中指出：2008年商品住房市区计划可销售35个项目，可销售面积296.29万平方米,增加幅度为112%,其中35个项目计划竣工 面积204.4万平方米，增加幅度为104%。从2008年一季度房地产市场运行情况看，芜湖的房地产市场尚处于良性发展阶段，预计全年将处于一个平稳的调整期，住房价格可能出现上下波动，但波动的幅度不会很大，更不会出现大涨大跌的现象。尽管当前市区出现了商品住房成交量下降的情况，其实这是市场和宏观调控多种因素综合作用的结果，将有利于房地产市场的进一步理性回归，有利于房地产市场的健康发展。

    一季度芜湖楼市遇冷

    一季度，市区商品房上市总量39.01万平米，同比增长了116.96%，环比下降41.07%，其中商品住宅有33.91万平米的上市量，环比下降的幅度明显。一方面是由于一季度处于楼市的传统淡季,加之2007年第四季度的上市量多达60.08万平米尚未完全消化，2008年1月份又持续加推20万平米的供应量，从而使得年初的楼市供应充足，加之国内楼市整体环境的影响，市区各楼盘都推迟了上市计划，从而使得一季度开盘量较去年四季度明显下降；另一方面，2月份百年不遇的雪灾更加催冷了楼市，至2008年3月仍没有完全恢复。

    一季度上市的商办类用房中，也受到了楼市淡季的一些影响，办公用房上市了3.87万平米，同比上涨469.12%;商品用房上市了1.05万平米，同比增长14.13%，环比下降了59.62%。这两类用房上市主要集中于镜湖区，同属于芜湖的核心商务区，因此未来还会有较大的上市量。

    一季度，市区商品房销售量为25.21万平米，同比略涨0.4%；环比下降了54.78%。其中商品住宅成交面积为22.34万平米，同比下降了8.63%，环比下降了59.16%。前期成交量较大的镜湖区和弋江区的销售共计占全市的42%，也是全市销售量下降的原因之一。唯有开发区一枝独秀，成交面积达到9.39万平米，占全市的42%以上，且都是2008年一季度的月度销售冠军，成为该季度楼市销售的最大功臣。

    从一季度的供销情况来看，除商业略显供不应求外，住宅和办公类用房上市量大于销售量，特别是在2007年末及2008年初的大量上市导致芜湖楼市中的房源较多，这一阶段主要以消化之前的存量为主。

    一季度，市区销售量起伏较大。芜湖楼市也经历了传统的淡季,2008年1-3月份的销售量并不理想。芜湖楼市成交量自“4·3新政”六项措施控制房价以来，随着单次预售面积不得小于3万平方米的规定的出台，2007年5月份起芜湖楼市成交量逐渐上升，至11月鸠江区首次有明日星城和香江·碧水城两个楼盘开始销售,成交面积占全市的18.99%，此时市区商品房成交量同时升至峰值，之后逐渐下滑，2008年3月稍有回暖。

    2007年芜湖市区总体的均价为4281元/平米，2008年一季度均价为4236元/平米。除2007年7月由于奇瑞BOBO城的大量入市将全市均价降至3164元/平米，同时在12月份第二套住房新政出台后销售情况及均价均受到多因素影响而下挫,进入3月份市场略为回暖，销售量出现增长,价格也回升至4389元/平米。

    芜湖各区均价差异性较大,三山区由于远离主城区均价普遍较低，在2000元/平米上下浮动；开发区和鸠江区分别处于主城区的北部和东部，均价相对接近，镜湖区属于芜湖的主城区,而弋江区与主城区相临,能够享受到主城区的大量资源，两者均价相对较高。

    二手房楼市逐渐回暖

    分析报告指出：二手房市场在2008年第一季度再次遭遇淡季，成交量一度下跌至2月份的最低点，3月份稍有恢复。究其原因，一方面，一季度是传统的楼市淡季，除商品房之外，二手房的交易也会受到影响，同时由于芜湖商品房在年末交替之际上市量剧增，且二手房交易旺盛的镜湖区和弋江区新房的剩余量较多，导致购买二手房的部分购房者选择的余地比较大，芜湖房地产市场基本属于卖方市场，两者的差价不多，将部分人群分流；另一方面，宏观调控政策日益严格和规范，特别是针对二手房交易过程中的监督和资金管理的规定较多，抑制了购置二手房的人区以及中介的积极性，导致了二手房市场的萎缩。但是芜湖房地产新兴板块的二手房交易逐渐火热。

     一季度90平米以下的二手房成交量占全市的47.99%，成为芜湖二手房交易的主力面积段，90-144平米的成交量占了24.16%，这部分的需求同样较大。但是144平米以上的房源在市场中的成交量则较差，仅占全市的4%，较高的总价是阻碍购房者的主要因素。

    2008年一季度市区二手房成交总量为8.94万平米，与2007年第四季度相比下降51.62%,其中住宅类存量房共成交6.80万平米，环比下降了41.98%,2008年初二手房的成交也受到影响而下滑。

    保障性住宅状况

    报告指出：2008年市区廉租房计划开工4.45万平米，计划竣工3万平米，现各区计划开工建设3.15万平米，已经开工建设0.3万平米；市区廉租公寓计划开工19.29万平米，计划竣工7万平米，现各区计划开工建设8.78万平米，已经开工建设3万平米；市区限价房计划开工30万平米，计划竣工10万平米。