房地产市场将向靠拿地起家的中小开发商展示非常残酷的一面

    “当大海退潮之际,你就能知道谁在裸泳。”巴菲特的名言再次应验,在2008年这一轮楼市退潮中,房地产行业被持续上涨的高楼价所掩盖的一切袒露无遗。

    《瞭望东方周刊》记者获悉,深圳龙岗区开盘售价11000元/平方米的“御豪苑”楼盘,现在最低每平方米4000多元就能买到,创造了近期深圳楼市的最大跌幅。“御豪苑”售楼处廖姓工作人员对本刊记者称:“我们现在是7818元/平方米起价,从3层起每层加价60元,并不存在每平方米4000元的售价。”

    但经本刊记者向深圳市国土资源和房产管理局查证,该局工作人员严东(化名)确认,根据该局掌握的销售资料,“这个楼盘3月份销售了57套房子,均价为4800元/平方米,我们正在对其销售情况保持关注。”

    从“团购”到“团退”

    “御豪苑”项目位于深圳市龙岗区龙岗街道办西侧,开发商在宣传材料中称“毗邻八仙岭生态公园,是奥体板块、双地铁口、全景观公园物业”,2007年9月开盘时,该楼盘销售均价为11000元/平方米,到今年2月,销售均价调整为9000元/平方米,1个月之间,又降到了4800元/平方米。

    今年春天的深圳,楼盘降价并不罕见。3月6日,深圳“泰华阳光海”楼盘就对联想员工打出了6.5折的团购优惠。该楼盘2008年1月的公开售价还保持在1.7万元/平方米,目前的销售均价降为12500元/平方米;深圳地产巨头万科集团的“第五园”也从2007年9月开盘时的均价为1.5万元/平方米降到1.15万元/平方米,降幅达30%。

    大势如此,为什么“御豪苑”还要对打折降价羞羞答答呢?业内人士严东告诉本刊记者,“房产商不敢公开降价,害怕引发‘团退’。”

    位于宝安区的“泰华阳光海”楼盘开出6.5折“团购”销售价后,半年前以15000元/平米价格买到房产的200多业主要求开发商要么退房,要么作出补偿,遭到开发商拒绝。200多名业主遂前往按揭银行,威胁将停止月供。

    “泰华阳光海”业主王先生告诉本刊记者,他们要求开发商作出补偿,也是有依据的,深圳万科3月份新开楼盘均价下降了3000元/平方米,就对以前购房的业主推出了“补偿”措施–––原购买毛坯房的业主只需再付300元/平方米就可以获得和样板间一样的1500元/平方米的精装修，号称“琢玉行动”。而实力稍逊的开发商,显然只能在商言商,按合同办事，由此引发业主“团体退楼”。

    当地媒体朋友说,在深圳,“2007年买了房”已经成为形容一个人容易冲动,投资不考虑后果的流行语。

    严东介绍说,“从2007年春开始,深圳关内的楼盘普遍超过20000元/平方米,关外开发商提出消灭10000元/平方米以下楼盘,楼价热浪在2007年年末冲上了巅峰,随后开始剧烈回调。”

    4月14日,深圳市国土房产局发布《2008年一季度深圳房地产市场发展分析报告》,指出2008年一季度深圳住宅均价依然呈现大幅下挫的走势。其中,3月份的房价比2月份降幅达到了16.53%,均价为13618.42元/平方米,已经回到了2007年四五月间深圳楼市“突然爆发”前的水平。

    “从去年下半年开始,深圳房地产市场的观望气氛就开始逐渐浓厚,开发商拿地的行为也越来越谨慎。”该市国土房产局工作人员严东说,“开发商现在的降价行为一方面来自资金压力；另一方面则是因为他们确实有降价的资本,现在正在销售的现房,多是前两年取得的土地,那时候的拿地成本尚低,与2006、2007年的天价土地不可同日而语,所以商品房才有降价空间。”

    深圳楼市价格变化如此迅速,原因在于其房价主要靠投资支撑。“深圳与北方最大的区别可能就在这个地方,深圳人口主要是新移民,哪怕手里只有一套房子,他当初购买的时候也是带着投资的心态购房的。”

    关于深圳楼市投资的资金来源,该市国土房产局曾做过一个统计,投资者还是以在本地工作的人为主,“我们考察的不是身份证上的户籍,是看在开发商那里登记的地址,这些人绝大多数是在深圳工作、生活的。”

    “外来投资的比例大约占8%,其中80%左右是香港投资者。剩下的主要来自周边城市。”