无论洗牌还是脱身,都得靠降价促销

    此类政策直接导致了开发商资金紧张。在上海长期做房地产投资的新加坡红木集团总经理张永河告诉本刊记者,“如果有100种办法获得资金,降价销售一定是开发商最后考虑的那一种;开发商如果为了回笼资金而降价,那等于是宣告他公司的资金链已经紧绷到了极限”。

    张永河接触过不少上海的中小房地产开发商,在过去的游戏规则中,圈地待涨是上海中小开发商最主要的发展方式。由于对国家宏观调控的决心估计不足,大部分中小开发商一直到2007年下半年,还在疯狂地圈地,“很多企业孤注一掷,圈了未来三五年都开发不了的地,为此,把过去5年、10年赚的钱都投了进去”。

    张永河认为,在新的游戏规则中,这些企业的出路都不乐观。

    “这些企业原本的战略主要是以地生财,自有资金和贷款全都押在土地上了,所以如果不得不进入开发环节,他们面临的首要问题是启动资金难找,银行贷款难,外部资金也在观望中,而就算项目能启动,财务成本、融资成本、管理成本一并产生,企业面临的资金压力只会更大,现在能指望的就是房子一定要尽快卖出去。”

    而“尽快卖出去”在上海并不容易。2008年4月1日,上海市房地资源管理局公布《上海市2009年住房建设计划》,称上海明年将新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米,配套商品房400万平方米,二者合计约占新开工住房面积的45%。而且,这些经济适用住房和廉租住房建设项目用地,还会优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域安排供地,主要集中在轨道交通沿线、中环线和外环线附近建设。

    而根据《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划(2008-2012年)》,2008年上海将新增廉租住房受益家庭2万户,累计受益家庭达到5万户;2009年上海又将新增廉租住房受益家庭2万户,累计受益家庭达到7万户。

    类似政策不断出台,一方面消化了一部分开发商津津乐道的“刚性需求”,一方面使上海购房者的观望心态不断加重:也许有一天自己也能买上一套经适房。

    “开发商其实是耗不过购房者的,他们等不起,也没有值得等待的目标,唯一的选择只能是降价促销。”张永河说。

    实际上,目前很多“手中有地,兜里没钱”的开发商,已经在“悄悄地为自己寻找收购者了”,张永河告诉《瞭望东方周刊》记者,从今年开始,就会有中小型的二级开发商会被合并,或者直接关闭。对于这些没有实力自己开发项目的中小地产商而言,逐渐成熟起来的房地产市场将向他们展示非常残酷的一面。

    因为根据他在成熟市场经济国家看到的例子,“大地产商对中小地产企业的收购,无外乎两种方式,一种是在中小企业撑不下去的时候,以低价收购他们手中的地块;另外一种,就是坐等中小地产商自行开发,到时候资金不继,项目烂尾一两年之后,以半价甚至更低的代价接手”。

    “洗牌”,已经成为上海房地产业不容回避的事实。对于规模较大的房产商而言,洗牌意味着一次绝好的扩张机会。此前,业界一直有万科渲染拐点论,意在逼迫中小地产商出局的传言。上海万科销售部门一位负责人告诉本刊记者,万科方面已经不再宣传“拐点”,但万科“在上海的所有楼盘都是平价开出,开盘价都比别人低”。

    综观2008年一季度上海各楼盘的促销手段,不难发现,“价格战都已经被大小地产商广泛接受,小地产商用价格战来脱身,大地产商用价格战来洗牌,无论大小地产商之间的兼并战如何进行,房价都会被进一步拖下来。”张永河预测说。

    居住的归居住,投资的归投资

    房地产咨询公司仲量联行4月10日发布的上海一季度房地产回顾报告说,虽然自住房交易出现观望情绪,但上海的办公楼、商铺市场需求依然旺盛。浦江两岸写字楼租金均上涨了3%左右,零售空间紧张推动商铺租金在本季度上涨4%。

    仲量联行分析说,2008年首季,上海豪华及高档住宅销售市场表现平淡,原因在于没有此类新盘开始预售。由于新供应匮乏,高端买房者开始转向二手市场寻找合适物业,显示高端购房需求依然旺盛。

    上海一些房产中介公司也反映,郊区的市民自主房正在打折促销,而市中心的高档二手房交易价格仍在继续上涨。汉宇地产长寿路分行张经理告诉《瞭望东方周刊》,以上海普陀区和静安区为例,2008年3月份,静安区的静安枫景、国际丽都等高档房源价格仍出现了4%左右的上涨,在普陀区长寿路板块,苏堤春晓的价格涨幅最大,由去年末的2.5万每平方米上涨到目前的每平方米2.6万元。

    美联物业企业传讯部主任许嵩则告知本刊,自2008年1月以来,静安区、黄浦区，以及浦东陆家嘴板块、长宁古北板块,都出现了明显的高端楼盘房东“撤单”现象,很多房东将原本挂牌出售的房源改为出租,惜售心理日益明显。

    非常有趣的是,在古北等台商居住比较集中的区域,“很多台商打算将投资的房产卖出去,结果发现接手的还是台商”,新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》,投资者对上海楼市未来趋势的看法并不一致,“开始从重量转变为重质,一些好的地段,可能长久地吸引国际投资客,居住和投资开始分离,正是房地产市场走向成熟的标志。”