折扣卖房的潜规则，在荣福房产2002年7月20日的股东会决议中表达得颇为露骨——“公司在开发该项目过程中，受到各政府及协作单位有关领导等的关心支持，各股东一致同意授予蔡青峰总经理对于本项目销售中持有726.75万元的特别优惠处理权”。

　　根据荣福房产制定的计算公式，上述700余万元的特别授权，可给五位客户五折、给五位客户八折及给十位客户九折。而从实际操作看，超过20名买家获得了三至五成折扣，已大大超过“特别优惠处理权”。

　　[利益交换]

　　开发商

　　变更土地合同获利

　　与早年盛行的“合资开发”故事类同，中方上海无线电四厂有地无钱，外商黄进益持币觅地，双方合股开发。然而早年的外方往往资金不济，加之上世纪90年代末沪上地产不景，上家空持项目而无力开发，多有转手之举。

　　1999年，台商蔡青峰以兆丰国际(上海)有限公司，参股接盘帝景苑，与两名上家签署《合作开发协议》。至2004年9月，蔡青峰已在荣福房产控制了53%的股份，原大股东香港荣福持股缩为46%，沪方仅余1%股权。

　　蔡氏入场，能量非凡。其盘活项目的关键一招，即是完成了土地合同的首次改签，将帝景苑项目由外销改为内销。就土地出让金而言，内销、外销，相差巨大。

　　1999年6月，上海市房地局与荣福地产三方股东重新签署了土地出让合同，土地出让金由1993年的1397万美元改为1683万元人民币。由此，蔡氏轻易盘回近亿元资金。

　　蔡氏的能量，更体现在项目土地合同的另外三次改签。2002年12月、2004年1月及2004年6月，在帝景苑项目从预售到售罄的不到两年时间内，通过三份土地转让补充合同，这个占地1.6万平方米的项目，其建筑面积从1999年合同约定的64124平方米，最终增至90297平方米，容积率增加近50%，而补缴保证金总计不足500万元。

　　提高项目容积率，是地产业“官商合作”之利薮。以每平方米万元的开盘价计，帝景苑项目凭提高容积率获利即达数亿元。而获得这一利益的前提，则是土地、规划、建设甚至更高级别的政府部门，须环环打通。

　　规划系统人士称，频繁变更土地出让合同，正是相关各方掩盖利益交换的明证。

　　多方证实，因卷入帝景苑事件，上海市规划局已有唐文青、吴建刚两名官员被检察机关调查，另有上海规划系统数名人员被查。一位接近上海市规划局的人士称，问题出在“项目验收”环节。

　　接近荣福房产的人士则进一步指出，该公司在2003年底付出一笔超过300万元的“政府规费”，或与案情有涉。