■公共维修基金是投入而不是支出

　　华高莱斯总经理李忠认为，目前之所以出现很多买房人对缴纳公共维修基金出现抵触心理，很大原因是很多买房人把公共维修基金的缴纳当做了一笔购房后的大支出。而事实上，正确的认识是：公共维修基金不是支出，而是您为您的房产保值增值所作的一笔投入。

　　很简单，国内外的实践都表明，物业管理不好，没有进行定时大中修的小区，不用过几年，所呈现出来的面貌就会和物业管理好、定时进行大中修的小区截然不同。北京很多小区二期没有建完，一期住宅的外立面等就已经像几十年的旧房子一样了也是这个道理。就像女人一样，平时注意保养和平时不注意保养，几年后，岁月在她们身上所显现的痕迹肯定是不一样的。注意或不注意养护的房子，在历经岁月后所体现的价值肯定是不一样的，再交易带给业主的经济利益也是不一样的。也正是如此，在国外，经历了房屋交易和再交易的比较的业主，都能主动自觉地参与社区内的“楼宇翻新”计划。

　　李忠分析，利益是原动力，要彻底改变中国的买房人对公共维修基金的根本态度需要时间，等中国人不把房屋当做纯粹的使用品而是可以变现的资产时，等经历了交易和再交易的比较后，北京乃至全国的买房人也会自觉主动缴纳公共维修基金。

　　■购房款2%的公共维修基金花光后业主还需要再交

　　北京市物业管理商会会长于庆新提出，目前买房人缴纳的购房款的2%的公共维修基金，只是预收的公共维修基金，根据国外的经验看，70年的使用权年限中，这部分公共维修基金只是预收的一小部分，花光后，买房人还需再交。

　　于庆新算了一笔账：根据国外的经验，结合中国房地产开发的实际情况，住宅的70年使用寿命中，业主需要投入的费用一般包括三部分：

　　第一部分为建设费用，约占70年总投入的40%，即购房款，从交付情况看，属于一次性付清类型；

　　第二部分为维护费用，约占70年总投入的20%-30%，即物业管理费（含小修费），从交付情况看，属于按年按平方米收取；

　　第三部分为大中修更新改造费用，约占70年总投入的30%-40%，即公共维修基金，实际上这笔费用应该是什么时候使用，业主什么时候按业权来交。现在收取的2%仅仅是预收的一部分，离70年总投入的30%-40%还差得远，花光后业主还得继续缴纳。

　　■谁来决定使用

　　引进第三方评估和监督

　　谁来决定使用公共维修基金？业内人士认为，还亟待法律完善。

　　根据相关规定，公共维修基金管理依“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则进行管理。业委会成立前（即维修基金代管期间），维修基金原则上是不得使用。业委会成立后，物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修（包括大修、中修、更新、改造）计划及经费预算，报业委会批准后执行。维修项目完成后，物业管理企业持业委会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续；业委会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细账户中。而目前，境内外公共维修基金使用过程中已经出现的问题是：业主委员会或物业公司存在“使用人和审批人”不分，而出现了业主委员会或物业公司有关负责人侵占公共维修基金，或者由于业主委员会和物业公司的不专业而导致公共维修基金的无效使用。

　　针对上述问题，业内人士认为，谁来决定使用公共维修基金还亟待法律完善。以于庆新为代表的部分业内人士认为，应该由使用方———物业管理公司和所有方———业主委员会共同提出使用申请，并交由第三方评估，由第三方和业主共同监督使用，让公共维修基金有效使用。

　　■香港、新加坡的做法值得借鉴

　　香港、新加坡并没有明确业主在收房时交纳公共维修基金，但“楼宇翻新”计划在小区里是不断在进行的一项活动。您进入香港的住宅区，往往会在一层大堂里看到几块正等着业主投票的色板，这就是业主立案法坛在通过投票的方式由业主决定外立面的翻新事宜。

　　根据相关规定，业主立案法坛根据物业的情况发起“楼宇翻新”计划，拥有50%以上业权的业主同意，这项楼宇翻新计划就得强制进行。如果哪位业主无力缴纳这笔费用或不想缴纳这笔费用，按照物业管理公约的规定，你就得拿着购房契约去有关部门注明这件事宜，相当于你用契约为抵押，获取了这次楼宇翻新时的费用。但你的房子就不能进入市场交易，直到你补交了这笔费用。

　　业内人士认为，等北京乃至中国的买房人观念开始变化，房屋不再是单纯的使用品时，香港、新加坡的这些做法值得借鉴。