近期房产市场行情平淡，明折暗降的楼盘此起彼伏。记者日前实地走访了一些近期成交均价出现下降的楼盘，发现这些楼价中，有些是真跌，有些则是因为新房源位置不如前一批，或者楼盘本身不同房源价格相差很大所致，并非真正意义上的“降价”。

    新盘“全方位”打折 

    中远两湾城作为市中心区域的超级大盘一向备受关注，其在中内环区域也具有风向标般的影响力。记者日前前往该盘第四期“璀璨天成”探房时发现，7月优惠活动正在开展，其优惠设计之“复杂”，为今年来新盘促销活动所少见。

    销售人员告诉记者，优惠房源中4层以下的，一次性付款打9折、就算有贷款，总价也可以打9.2折，4层以上则一次性付款总价打9.2折，贷款总价打9.4折。凡在2008年的新婚、新育客户，凭相关证明，可在享受上述优惠的基础之上，再给予一定优惠。此外，楼盘还提供了样板房，买样板房，无论付款方式，都是9折出售。

    中远两湾城四期“璀璨天成”今年1月开盘后，均价一直保持在2.2万元/平方米左右，好的房源售价更是在2.3万元/平方米以上。可目前楼盘的房源销售单价在1.9万－2.2万元左右。1月份的均价，已经是现在的最高价了。

    售价降低与位置有关

    浦东金桥板块的绿地崴廉二期6月底刚推出了一批新房源，市场传言价格相比上批房源下降了1500元左右。记者昨天实地前往探访，销售人员显得很热情，一上来就如同连珠炮般地发问。“先生您是要买房吗？”、“要什么房型？”、“是自己住吗？”“您在哪里上班？小区有班车可以把您送到二号线科技馆站的……”在得知记者想看两房的房型后，售楼人员马上说，90平方米的话不到120万元就可以搞定了。记者了解到，刚推出的98、99、100号楼的住宅报价在1.2万元/平方米到1.5万元/平方米左右。这一价格，比起该楼盘5月初推出的价格，单价要便宜千元左右。

    售楼处人员的解释是，6月底推出的房源相对而言，离马路比较近。这是报价下调的一个原因。

    同一小区，房价最高差5倍

    相比新房，二手房的变数更多。曾以12.6万元挂牌单价创沪上二手房挂牌价之最的新外滩花苑近期的成交均价却只有2.5万元左右。新外滩花苑地处北外滩，它在开盘时最大的卖点就是一览无余的江景。合富置业临平路店负责人介绍说，现在新外滩花苑的挂牌价最高的是均价11.7万元/平方米，最低的则是2.2万元/平方米，造成挂牌价如此悬殊差距的原因主要是景观，其次是房型。挂牌价在均价2万元左右的房源全部集中在三四层楼，那里的视线正好被前面一排小高层挡住。而挂牌价在均价6万－11万元的房源才是标准的“江景房”，主要集中在8层以上。而近期出售的基本上都是均价2万元左右的房型。

    投资客抛盘，二手房价格松动

    经纬城市绿洲位于宝山。因其地处中外环间，价格也比同样位于中环附近的楼盘低一些，因此吸引了不少首次置业的购房者。近期市场有传言称其降价。记者到售楼处及附近中介采访后发现，三期房源还没有开盘，价格也没有确定，所谓的降价，是由于该楼盘体量大，投资客多，二手房源十分充足，受成交低迷影响，大户型、低楼层及业主急售的楼盘价格开始松动。一期的不少房源要比二期便宜了不少。

    去年10月，该盘二期开盘，均价7800元，定价仍然低于同类中环附近的楼盘。目前该盘2期已全部售完，最后一批均价在9700元左右。

    但由于购买该盘的较多都是投资客，据附近中介介绍，最近来挂牌的投资客明显增多。而且房东也愿意再谈谈价格。现在该楼盘一期底楼和二楼的房屋单价在8300元左右，相比2期新房要便宜不少，比较受欢迎的两房均价在9000元左右。但近期受楼市大环境影响，成交冷淡，不少房源挂出“急售”字样，还有议价空间。