| 针对网友近期在“房博士帮办”栏目及“投诉维权”讨论版中提出的诸多房产疑问，本站均予以了及时地解答。现刊出部分有代表性解答案例，希望给更多购房人以启发。点击进入 [房博士帮办][投诉维权][往期经典案件解答]
问：利华•锦秀家园的的房子出现很多大的质量问题，可以向哪个部门反映？
365维权律师：首先要分清，这些质量问题是属于常规性质量问题，还是属于影响到主体结构安全及使用功能的质量问题。常规性质量问题，影响到使用功能的质量问题，业主可以要求开发商按《住宅质量保证书》及合同约定的内容维修。影响到使用功能的质量问题包括外墙、外窗、屋面、有防水要求的房间渗漏；室内空间、主要构件尺寸偏差严重超标；墙体、楼板贯通性裂缝等影响住户使用功能的质量问题。
如果是影响到主体结构安全的质量问题，业主首先可向市质监站投诉备案，之后请有鉴定资质的鉴定机构予以鉴定并出具报告，据此报告，可交由质监站对其强行整改，或走司法途径，交由法庭判决。
问：购房时看到的图纸上电表在楼梯口的一方，实际上电表却变了位置，我很不喜欢，请问可以找开发商协商改么？或者换房，退房，可以吗？
365维权律师：《商品房买卖合同》中明确规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
按照您的陈述分析：如果您所购商品房合同后所附的房屋平面图上楼梯所在位置与现实不符，而开发商又未按合同约定提前告知您，那么开发商就存在一定的违约责任，您可以与开发商协商解决，协商不成可以要求退房。
问：我买了一套房子，是小高层，公摊面积15.35m2，而我后来了解到一起买的房子，别家的公摊面积只有10m2多，同一小区不同幢的房子为何公摊不一样？国家对房子的公摊面积有标准吗？
365地产家居网：通常情况，高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。一般来说，高层的分摊系数在0.18～0.26之间，多层的分摊系数在0.11～0.16之间。而“同一小区不同幢数公摊面积不一样”也是有可能存在的。比如说，你买的房子共用门厅宽敞一些，那么分摊到该幢楼业主的公摊面积就多一些。
目前，各楼盘可根据房屋的使用功能和相关配套情况自行规划设定，由相关部门核准公摊标准。一般情况下，业主对房屋的公摊存在疑惑时，可向产权部门测绘队提出申请重新实地测量公摊。
问：我一次性付款购买了一套预售商品房，6月份已经在房管部门备案，请问7.1日起实施新的房屋登记办法中说的“预购商品房等当事人可以申请预告登记”对我买的房有影响吗？如果有影响我需要办理什么手续吗？
365地产家居网：房屋登记与预售合同备案是两个不同的程序。合同备案之后，您个人可以再去产权部门办理一个预告登记，这个预告登记的时效是三个月。
合同备案之后，并不能表示您对所购预售房屋的物权，因为预售房屋尚未建好，没有成为真正的物。而预告登记就可以解决这个矛盾，在房屋未建成交付之前，通过房屋登记实现您对物的权利。
问：已收到收房通知，但在验房中发现了很多问题，现在离通知我去收房已过一个月了，开发商也并没有给我写给维修，我也一直没签字，请问，该如何维权？而且开发商明确告知，因为这些原因耽误了交房时间，他们将不付违约金！
365维权律师：如果开发商达到交房条件通知业主，业主不收房，开发商并不存在违约，自然不用付违约金。交房与房屋补修是两码事。业主先验房再收房，房屋出现质量问题可向开发商提出，收房后，开发商逐一修补，此时建议开发商和业主协商好补修时间，如果不予以修补或延迟修补时间而导致业主损失较大的可向相关部门提起法律诉讼。
问：我与女友打算近期领取结婚证，房子已经在6月底买过，合同上写的是两个人的名字，请问，这是我们的结婚财产么？我们双方都有公积金，可以一起申请住房公积金贷款么？可贷款多少？
芜湖市房地产产权产籍管理处：照你所述，签定房屋合同在前，结婚证办理在后，依照现行的规定，该套房产属于婚前财产，但如果产权上也是双方的名字，即为双方的共同财产。
芜湖市公积金管理中心：在你们未领取结婚证之前申请公积金贷款的，双方不可以同时申请公积金贷款，只能以“个人”名义申请公积金贷款，最高贷款额度不超过15万元；在你们领取结婚证之后申请公积金贷款的，可以“夫妻”名义申请公积金贷款，最高贷款额度不超过20万元。具体金额需要经过详细计算，约公积金账户缴存的10倍。
特别感谢：安徽天谛律师事务所、芜湖市房地产产权产籍管理处、芜湖市公积金管理中心 (365地产家居网 高琳 整理) |
