（芜湖市房地产管理局局长后其荣汇报上半年房地产市场情况）

    在7月18日的全市房地产工作座谈会上，市房地产管理局局长后其荣在对今年上半年芜湖房地产市场运行情况进行分析时指出，芜湖房地产市场总体状况良好，健康稳定。主要表现在以下几个方面：

    房地产投资稳步增长

    上半年，全市完成房地产总投资82.82亿元，同比增长102.5%，占全市固定资产投资总额307.33亿元的26.94%。其中：全市完成住宅投资71.67亿元，同比增长156.7%，占全市房地产总投资的86%。

    上半年，市区完成房地产总投资75.49亿元，同比增长131.9%，其中：市区完成住宅投资65.64亿元，同比增长159.4%，占市区房地产总投资的87%。

    近年来房地产投资对全市投资增长的贡献和拉动作用逐年提升。今年上半年房地产开发投资对全市投资增长贡献率为34.0%，拉动全市投资增长22.7%。

     商品房开发销售情况良好

    上半年，全市商品房施工面积890.82万㎡，同比增长17.2%，其中：住宅施工面积734.14万㎡，同比增长17%。全市商品房新开工面积227.31万㎡，同比增长72.2%，其中：住宅新开工面积192.59万㎡，同比增长72.1%；住宅竣工面积65.69万㎡，同比增长316.8%。

    上半年，市区商品房施工面积755.07万㎡，同比增长10.1%，其中：住宅施工面积619.96万㎡，同比增长10.6%。市区商品房新开工面积191.12万㎡，同比增长60.5%，其中住宅新开工面积160.5万㎡，同比增长62.2%，住宅竣工面积53.67万㎡，同比增长380.9%。

    上半年，市区批准销售商品住宅总量84.37万㎡，同比增长125.49%，市区商品住宅销售量47.3万㎡，同比增长13.68%。上半年市区商品房空置1.14万㎡，同比下降79%；其中商品房住宅空置0.48万㎡，同比降低40%。

    上半年，市区新开工拆迁安置房123万㎡（其中廉租房新开工1.38万㎡），竣工11.27万㎡，在建拆迁安置房216.51万㎡；已开工建设廉租公寓3.86万㎡。

    房价稳中有降理性回归

    上半年，市区商品住宅的销售均价相对平稳，在4000-4500元/㎡的范围内小幅变化。高位运行，稳中有降，实现了理性回归。

    1－6月份，市区商品住宅月度销售均价分别为：1月份4338元/㎡、2月份3703元/㎡、3月份4389元/㎡、4月份4596元/㎡、5月份4385元/㎡、6月份3963元/㎡（今年上半年因钢材等主要原材料的涨价，建筑节能、人工费用等成本支出增加，使今年上半年的房价在不加价的基础上客观上已经降价）。

    上半年，市区商品住宅销售均价为4219元/㎡，比2007年全年4296元/㎡的销售均价下降1.79%。市区分区域商品住宅销售均价分别为：镜湖区4950元/㎡，经济开发区3994元/㎡，弋江区3744元/㎡，鸠江区3575元/㎡，三山区2372元/㎡。

    土地市场供应量减少

    上半年，出让土地成交2宗，成交面积为6.6538公顷（约100亩）。与周边城市相比，土地出让宗数只有杭州市164公顷（2460亩）的1/5，南京市224公顷（3360亩）的1/14，苏州市68.8公顷（1032亩）的1/6，合肥市104公顷（15660亩）的1/10。与去年相比，2008年上半年，土地供应量明显减少。反映出由于宏观调控政策和多种因素的影响，我市开发企业都在持观望态度，购地需求减少。

    房地产金融情况稳定

    上半年，我市房地产贷款总体仍呈增长态势。截至6月末，全市商业性房地产贷款余额为93.6亿元，较年初增长12.4%；房地产贷款余额占全市各项贷款余额的比重为18.3%，较年初增加0.1%；全市房地产开发贷款余额23.4亿元，较年初增长2.2%。个人购房贷款余额70.2亿元，较年初增长37.6%。在个人住房贷款中，新建房贷款比例上升为86.7%，再交易房贷款比例持续下降为13.3%。个人住房公积金贷款为17.3亿元，较年初增长4.8%。

    房地产市场进一步规范

    近几年来，通过对房地产市场的综合整顿，尤其是市政府“4.3新政”的实施，房地产市场行为得到了进一步规范。在各区政府、市直各相关部门的共同努力下，在各开发企业的大力支持下，去年年初以来加大了对已出让土地的清理力度，促进了商品房开发量的增加；增加了土地供应，扩大了普通住房的有效供应量；加快了拆迁安置房和廉租房建设，推进了民生工程；加强了商品房预（销）售管理，规范了市场行为；加强了住房金融监管，保障了居民中小户型住房贷款需求；加强了部门协调与配合，确保了政府调控措施落实到位。去年底，市政府就稳定房价，又召开的新闻发布会，推出了五项措施，即：1、重点保障一批；2、着力稳定一批；3、加快供应一批；4、严格住房金融政策；5、进一步加大房地产市场监控力度。这些措施在今年上半年得到了有效地贯彻，促进了我市房地产市场的持续健康发展。

    在分析下半年我市房地产市场走势时，后其荣指出，随着国家宏观调控政策和金融政策的进一步趋紧，我市也和全国、全省其他城市一样，房地产市场与去年相比略显冷清，部分楼盘成交低迷，出现了观望气氛，消费者如今在买房问题上已经十分理性，不再盲目追高买涨了，一些开发企业新开盘的楼盘开价也回归理性。同时，随着市场供应量的不断加大，商品房销售市场将面临着新一轮竞争，一些楼盘滞销后将继续采取打折优惠促销，也是楼市回归理性的表现。特别是去年高价开盘的部分楼盘，今年的价格适当回落，反映出开发企业的理性决策。目前我市及今后的房地产市场走势可概括为“短期难熬，长期看好”。开发企业也应积极面对当前宏观调控的形势，及时调整开发经营战略，在理性分析的基础上，稳定心态，准确测算成本和成本上涨趋势，合理定价，不要追求暴利目标，切实加大开发高品质的中小套型、中低价位普通商品住房，以满足居民不同消费层次的购房需求。目前全市潜在的购房需求较大，主要有5个方面：

    一是工业化和城市化的发展带来人口增加，促进住房需求。根据我市“十一五”规划要求，按照目前城镇105万人口计算，城市化率年均增加1.5%，每年增加1.6万人需购买或租住商品住房，按人均建筑面积30㎡测算，今后每年约需新增48万㎡商品住房。

    二是新增工业企业落户芜湖将带来的外埠人口，增加住房需求。如每年按照120家工业企业递增，每家企业按500人计算，合计6万人，按其中10%购买住房，每套按80㎡测算，今后每年约需新增48万㎡商品住房。

    三是人均住房面积增加的住房需求。去年底我市城镇人均住房建筑面积为26.38 ㎡，根据我市“十一五”住房建设规划的要求，全市城镇人均住房建筑面积要达到30 ㎡。到2010年全市城镇人口按120万人计算，约需新增商品住房434万㎡。

    四是年轻人结婚及拆迁安置等因素将增加住房的刚性需求。目前全市城镇年轻人结婚每年达8000余对，据初步统计，年轻人因结婚购房的比例为15%。同时在城镇建设拆迁安置过程中，选择货币化安置购买商品住房的比例为10%。按去年全年全市商品住宅销售面积146万㎡计算，每年约需新增商品住房37万㎡。

    五是改善住房条件和投资型购房将带动住房需求。据有关资料测算，全市城镇家庭为改善住房条件和投资型购房约占购房总数的20%。按去年全市全年商品住宅销售面积146万㎡计算，今后每年约需新增商品住房30万㎡。

    综合上述新增商品住宅购房需求，预计2008年潜在的新增商品住房需求约290万㎡，2009年潜在的新增商品住房需求约300万㎡，2010年潜在的新增商品住房需求约320万㎡。与此同时伴随全市经济、社会、文化、教育、卫生、体育等各项事业的进一步的发展，商业用房等非住宅类房屋的需求也持续大量增加，所以从长期房地产市场的需求分析，我市将在相当长的时期内保持着较旺盛的购房需求，房地产业在我市的发展前景将更为看好。