银行业风险控制

    7月25日，深圳银监局就喧嚣的“断供潮”作出回应，表示目前深圳个人住房贷款违约率有所上升，但未现大面积断供现象。

    深圳银监局披露的数据显示，截至6月末，按五级分类口径统计，深圳个人住房贷款不良余额为13.85亿元，比年初减少0.73亿元，不良贷款率为0.63%，比年初下降0.02个百分点。按更审慎的标准统计，不良贷款(逾期90天以上列为不良贷款)余额为17.35亿元，比年初增加2.11亿元，不良贷款率为0.79%，比年初上升0.11个百分点。

    值得关注的是，若按五级分类口径统计，深圳个人住房贷款不良余额、不良率与年初相比均实现“双下降”，但逾期90天以上的个人住房贷款却呈现“双上升”趋势。同时，两组数据之间仍有3.5亿元的风险敞口。

    一位不愿透露姓名的银行业人士告诉记者，银行将贷款的信用评级分为五级：正常、关注、次级、可疑、损失。一般情况下，逾期3个月以上不还款，就会被归为不良贷款。

    “不过，如果客户不是恶意欠款，银行不会轻易划入不良，有时候四五个月不还款才划入不良。”上述人士表示，供款人只要超过供款日期一周，就会接到银行的催款电话，连续3个月断供，银行就会向业主发放催收通知书，并有专员上门调查。若供款人仍然没有交款，银行才会启动司法程序，通过诉讼来收房。

    除了银行本身的努力外，供款人面临的断供风险也让供断人不敢轻易断供。记者了解到，如果供款人选择断供，不仅已付房贷将会“打水漂”，还将面临长期的信用问题。更重要的是，如果银行拍卖业主抵押的房产无法偿还剩余房贷，银行可以在任何时候催讨，直到还清欠款。

    按照上述人士的说法，在银行的风险控制及断供风险压力下，除非万不得已，供款人不会轻易断供，即使资金紧张的时候也会采取断续还贷的方式保住物业。因此，才造成不同标准的统计之间留有3.5亿元的风险敞口。

    上述风险敞口会不会影响银行资产质量？深圳大学金融研究所所长国世平在接受记者采访时表示，个人按揭贷款占银行贷款总额的比例非常低，即使0.79%的不良率，对银行来说也没有风险。但他认为，如果房价进一步下跌，断供的概率会加大，预计断供可能在今年年底或明年初进一步扩大。

    深圳银监局早前在回应“千亿断供”说法时表示，该局已几度向商业银行发出风险提示，责成商业银行作出风险压力测试，未雨绸缪。

    开发商的困局

    相比于银行业风险，开发商在此次“断供”事件中再次被推到风口浪尖。不少业内人士指出，今年以来一直处于“缺钱”状态的开发商资金链或许可能产生更大危机。

    国泰君安6月的一份研究报告指出，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，7~9月将是开发商资金链最紧张的时候。

    北京师范大学经济研究中心主任钟伟在“2008博鳌房地产论坛”上也预测，在目前的需求状况下，维持现在的开发节奏，我国房地产业将出现4000亿~5000亿元的年度资金缺口。

    今年以来，市场上针对地产企业可能遭遇的“资金缺口”的预估不绝于耳，但由于缺乏公开数据的支持，对开发商“资金缺口”之争出现了较高的数字偏差。

    但记者从银行方面获取的信息显示，开发商依然面临着信贷压力。“今年以来，银行对房地产开发商的贷款没有丝毫放松的迹象。”广东发展银行信贷部人士对记者表示，该行对房地产开发商的贷款一直就相当谨慎，特别对业务占比较小的支行来说，开发商贷款几乎为零。

    深圳发展银行相关人士在接受记者采访时也表示，自2007年下半年以来，鉴于房地产市场的变化，该行严格了个人贷款政策，按揭贷款增幅随即放缓。至于开发贷款，深发展的量更少，许多分行连一笔房地产开发贷款也没有。

    不过据业内人士表示，即使断供，比起断供者，开发商面临的风险仍然小很多。银行可以通过拍卖抵押物业抵偿剩余贷款，如果仍有缺口，银行还可以通过追查断供者其他财产进行回补，最后的资金缺口才需要开发商补足。