“无理由退房”全国效仿

    近日，北京南三环附近楼盘东亚三环推出了“无理由退房”的售房措施，引起业界广泛关注(见本刊2008年第24期《东亚三环高调推出“无理由退房”》)。在接受本刊记者采访时，东亚三环营销副总监方强反复强调“信心”二字：“从去年出现房地产市场‘拐点论’以来，开发商对市场失去了信心，买房人对市场失去了信心……我们这个‘无理由退房’，体现了开发商对市场和对产品的信心。”

    而如今，“无理由退房”模式已经开始在全国范围内被效仿复制。据媒体报道，目前至少已有包括长沙、合肥、潍坊等六家外埠开发商也相继推出了“无理由退房”的措施，另有不少开发商也表示不排除跟进的可能。

    更吸引眼球的是，7月中旬，郑州的一家开发商推出了“先让利(让利10%)、再保本回购(三年后可将房产以购价118%的价格返售开发商)”的售房措施，更是在业界激起轩然大波。开发商称，这是降低购房风险，提升市场信心的营销手段。河南省房地产业商会秘书长赵进京对此评价说，购房者观望情绪严重，需要“刺激”。

    在记者与多方地产人士交流时了解到，很多开发商认为，目前重树市场信心和行业信心是让房地产市场重新回暖的重要因素。

    尽管开发商如此强调“信心”，又有了“信心救市”之举，但行业信心和市场信心真的能让开发商实
现自救么？

    “信心救市”只是“赌一把”？

    对于房地产开发商来说，重树市场信心、避免房地产业“拐点”，似乎并不那么容易。

    北京市房地产交易管理网最新数据显示，2008年上半年全市商品住宅期房共签约32286套房源(日签约183套)，与2007年上半年楼市签约的54390套(日签约300套)相比，交易量同比下降41%。与2007年下半年市场签约的66923套(日签约364套)相比，降幅达到51.8%。

    这似乎可以说明，上半年北京房地产市场低迷的市场信心已充分显露。那么“无理由退房”、“保本回购”等手段能不能改变这一现状呢？

    业界评论家牛刀对此持否定态度，他对《中国经济周刊》表示：“(无理由退房)一点保证都没有。真正到两年以后，无穷的官司在等着开发商。开发商就是赌一把，如果房价不跌，继续涨，买房的人就不会退房。如果万一这个房价跌了，官司是无穷的。”

    也有不少业内人士认为，目前北京等城市的房价远远不在合理的价格范畴内，开发商过分强调“信心”只不过是在欲盖弥彰。

    北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰向《中国经济周刊》分析说：“房价上涨越快，距离拐点就越近。本来可能五年后才能达到峰值，其后才跌，可是你一年内把价格涨到位了，那拐点就可能在一年内到来。所以房价下跌是极有可能的。”

    山西炒房客开始动摇？

    牛刀认为，目前的房地产市场价格仍有回落的空间，开发商重树市场信心并没有太多的把握。“从北京的市场情况来看，燕郊房价已经下降了30%—40%，燕郊房价一降，就会影响到通州，通州又进一步会影响到四环内外。我们初步分析，如果大的政策基本面不变，北京房价奥运以后会下降得非常厉害。”

    牛刀表示，在过去的一年当中，中国主要大城市的房价飙升，很大一部分是炒房客造成的。“北京的炒家绝大多数是来自全国各地的富豪炒家，一旦投资的房子没有收益，就会退出市场。前不久温州人已经基本从北京市场退出去。现在山西人是北京房地产市场炒家的主要力量，这些人主要是山西的煤老板和当地的企业家。”与北京相比，深圳房价炒家来自各地，包括香港和深圳本地的炒家，而在上海地区，炒家主要是外资和江浙一带的富豪。

    记者在采访了多位山西投资客后了解到，目前他们已经在随时准备抛售手中的房屋。牛刀分析说，“(山西煤老板)这个群体是北京炒房客的主体，一旦山西投资客退潮，对北京房价的影响将会很大。”

    7月25日，苏宁环球宣布拟将2007年度非公开发行股票决议有效期延长12个月，至2009年8月23日，原非公开发行方案保持不变。

    苏宁环球非公开发行股票不超过3.9亿股，购买南京浦东房地产开发有限公司46%、38%的股权，发行价格为26.45元/股；向其他投资者发行不超过19736.57万股，发行价格不低于23.81元/股。但公司近几个月来股价一直在20元上下徘徊，最低曾跌至13.19元，一直不能到达增发价格。

    招商地产公开增发不超过45000万股，募集资金不超过80亿元的计划已获证监会核准。不过市场人士预计，鉴于公司二级市场的表现，其最终募集资金的规模将会缩水。

    值得注意的是，与公开增发融资不同，定向增发往往与上市房企的大股东资产注入等紧密联系，一旦出现波折甚至最终夭折，将直接影响上市公司及其母公司整体的战略部署和发展节奏。

    苏宁环球、外高桥、张江高科等多家计划定向增发的房企，均涉及来自母公司资产注入的计划，外高桥、张江高科的定向增发，其背景更是上海国资房企资产整合的战略性步骤——整体上市。

    在这些为整体上市而进行的定向增发中，增发能否成功，意义已远远超出增发本身。如果搁浅，将不仅影响到公司的资金链，也影响到公司资产重组的进程和盈利能力的提升。