嘉宾： 上海北孚地产研究所副所长 刘光东

　　现状：市场弥漫观望气氛

　　主持人：近期“地王”频频出现退地传言，这是由哪些因素造成的？

　　刘光东：简单来看，开发商对一个房地产项目的运作有三个阶段。第一个阶段是围绕着“拿地”进行的，这个阶段的主要工作是决策分析。启动这个阶段通常是开发商的自有资金，也就是需要预先准备“真金白银”的。目前的市场形势下，通过项目合作、企业合资解决这一问题的也不在少数。

　　第二阶段是建设施工阶段，这一阶段伊始，通常也需要少部分的自有资金，其余启动资金常常可能有建筑商代垫，到项目建设一定程度，即可顺利办理银行贷款进行建设。

　　第三阶段是预售或现售，目前多为预售，即项目尚未建成封顶即开始销售，这个阶段是收获季节，若销售顺利，则支出成本包括银行利息等相对较少。总的来说，“真金白银”多发生在前期，不考虑时间价值，其占投资总额比例为30%至40%。

　　“地王”频频出现退地传言，我认为应该是两方面共同作用的结果：一方面这些地块的成本确实太高；另一方面，在目前市场形势的影响下，信贷偏紧、房地产价格大涨不再，从而导致“割肉”或“想割肉”的企业产生，以免更大损失。

　　实质：“囤地”行为恢复理性

　　主持人：去年是“地王”频出的时期，今年却是频频面临流拍或底价出让，“地王”现象也不复再现，这种情形对于房地产市场来说，是利还是弊？

　　刘光东：这种现象目前多发生在一、二线城市，在土地供应偏紧的情况下，即出让地块尚不多的情况下，是否已成为一个规律尚有待观察。当然这种迹象已经存在，我认为主要原因大概有两个方面，一方面，今年信贷、房地产销售等形势的变化，使得去年非理性拿地的气氛得到了冷静；另一方面，土地出让市场经过近几年的发展，地价的市场化形成机制日益成熟，使得出让起始价的评估越来越接近最终成交价。

　　不管是哪个原因，我认为这都是房地产朝着“市场化”这一方向在发展。需要提醒的是，房地产行业关乎民生，因此除了“市场化”这一块，不应该忽视“保障”的一块，当然，这一块土地成本的形成不在此列。

　　趋势：调控紧抓市场源头

　　主持人：您认为未来土地市场的发展趋势将会如何？

　　刘光东：土地是房地产业的“源头”，它基本上是不可再生资源，关系着房地产产品的供应总量、结构，影响市场供求形势，甚至于随着地价提高，对房地产价格这一敏感指标的影响也越来越大，因此，土地一直是宏观调控中的重点关注区域。

　　目前对开发商“囤地”行为影响的直接政策，主要是增加土地闲置成本及闲置两年收回的措施；少数城市实行了“开发期原则上不超过三年”的政策。这些政策对开发商的资金筹措能力将是一个考验。

　　我认为，一方面，房地产市场行业重整、企业合作，甚至部分中小企业转型会是必然趋势；另一方面，土地市场在保障房用地和中小户型产品等方面，供应量加大将是明显趋势，出让土地的分布也将向外围渗透。同时，土地作为稀缺性资源产品，其价值将会持续体现，价格围绕价值的上下波动也是必然的。