降价难触6000元/平米成本

   北京的房价终于下降了!这对众多无力购房者无疑是一件值得庆贺的事情，而对一些开发商来说，在推出特价房时，也纷纷声称赔本出售，降价是否真的触动了开发商的利润空间?还是仅仅触动了其暴利空间?

    李文杰认为，在2008年上半年，楼市跌去的部分还只是业主利润的部分，但是到了下半年，当前价格下跌已经开始令卖房人赔本出售了，这种情况的出现无疑是成交量长期低迷造成的结果。

    “房子每平米的成本基本上在1000-6000元/平米之间，越是大型的开发商，其开发成本就越低。”上述地产人士告诉记者，目前的降价，只是小幅调整，远远没有触及到开发商的利润空间。如此看来，开发商的利润空间还远没有触及。

    该人士告诉记者，目前开发商最发愁的是银行贷款难的问题，许多开发商当时拿地都是空手套白狼，利用银行贷款作为启动资金，随后再循环贷款，以便于每个月偿还利息，但目前银行收紧银根，导致部分开发商资金链出现问题，开发商的利息偿还随之出现问题。

    “但开发商宁愿将房屋折价抵押给民间信贷机构以获取资金，也不愿意降价，开发成本低，使他们即使押房也有利可图。”该人士告诉记者，这是房地产商能够死撑着不降价的根本原因。而因为民间信贷机构利息较高，将会分去开发商的暴利，更多开发商目前仍在寻求各种办法从银行贷款。

下半年仍要降价

    尽管部分开发商松动了价格底线，但更多的开发商还希望能死撑着不降价。

    据记者了解，有不少开发商取消了8月的销售计划。“既然市场低迷，不如给员工放暑假，将销售计划安排在金九银十。”一位地产商认为，北京仍然存在较强的刚性需求，如果坚持到9月份，购房者可能会结束观望。

    实际上，目前虽然许多楼盘推出了特价盘，但记者在踩盘时了解到，因为不少楼盘的特价仅限于部分尾盘，并针对VIP客户，许多购房者仍然难以买到如愿的特价房。

    富贵园虽然声称推出了最低折扣7折以下的限量特价房，但据记者了解，其仅有三四套一楼的特价房，130平米送70平米地下室和60平米花园，原价25000元/平米，送后相当于7折17000元/平米。保利地产一位负责人指出，2008年下半年楼市整体市场平稳，局部地区有升有降，局部地区在2007年存在开盘价格过高的情况，目前仍有降价空间。

    李文杰则认为，目前北京楼市的成交量比2006-2007年的平均月成交量少50%以上，北京市购房投资者所占购房人中的比重或许超过40%甚至更多，这一轮的回调始于成交量，始于挤掉投资者的泡沫，因此按照这个估计，楼市当前的10%-15%的调整是不够的，到年底前，应该还有10%的减价空间。至于明年的楼市，应该更多的关注经济整体的上升幅度，如果今年价格一次调整到位，2009年可以预见将会平稳发展，如果今年仍未调整到底，那么2009年这种调整将还会持续。

    “按照开发商的成本和目前房价计算，如果真要挤掉开发商的暴利，房价至少还需要降两年，但这要看政府的决心，是不是真要去动开发商的奶酪。”上述地产行业人士告诉记者。