低价有猫腻?能做学区房?芜湖“公寓”全解读

来源:365芜湖二手房 2017-09-26 07:41

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365淘房 李欢 单身公寓、LOFT公寓、SOHO公寓……芜湖楼市“公寓”何其多!小户型、低总价、轻松购……芜湖楼市“公寓”诱惑大!如果你正想买一套小户型的房子,可能所有的经纪人都会为你推荐一套“公寓”

 “听说公寓分为住宅和商业?”“究竟有什么不一样的地方?”“买了以后,有什么影响?”……还别说,差别还真是有点大!365房博士和你一次说清楚!让你明明白白买“公寓”

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01 同为“公寓”差异大 

因为都是小户型,所以统称为“公寓”。但是就芜湖市场上“公寓”来说,大致根据本质属性分成两类:

办公性质公寓:

即写字楼,多为独幢楼,一层N户,居住密度比较大。从开始的新房销售,开发商就在打住宅的擦边球,推广“宜居宜投资”的概念。此类公寓推广名称花哨,如SOHO公寓、LOFT公寓、金装公寓。

住宅性质公寓:

和普通的住宅性质一样,整幢小面积设计或者处于普通住房同层。此类公寓推广名称较多为“公馆”或“公寓”。

性质不同的公寓,可以说各方面明显存在差异。如下图所示:

看明白了吧?是不是差异很大!

365房博士温馨提示

 1低价公寓诱惑大,一分价格一货

就芜湖市场而言,当前办公公寓的价格普遍低于住宅公寓的价格,住宅“公寓”具有明显优势。购房者如果遇到价格低的公寓,不妨多问一句什么性质,以免交易后货不对板,产生不必要的争议。

 2不是所有的公寓都能划片入学

商业性质的公寓是不划片入学的,就算有名校相傍,业主的子女也无法享受名校就读资格。 

名校学位优势备受市场宠爱,升值潜力大,但公寓无法却“无福消受”,因此,名校路段内的公寓与住宅,在价格以及升值空间上的差别会很大。

3短期转手,慎选公寓

相比住宅而言,办公公寓的转让税费更高。

从上表可以看出,住宅在增值税、个税、契税等方面,会根据政策有不同程度的减免,普通住宅符合政策要求的情况下,最低甚至仅需缴纳2%-3%的主要税费。

而办公公寓目前极少有减免政策,各项税费加起来,通常税费最低达到物业交易总价的10%。

这一笔“酱油贵过鸡”的惊人税费,令商用公寓换手率通常都较低,转手相对不容易,通常需通过长线放租获利,在收租10-20年后才会选择卖出。

02芜湖热门“公寓”一览

● 以下分别统计芜湖热门区域住宅和办公性质“公寓”;

● 最新房价来源365芜湖二手房平台数据,统计为2017年9月25日,仅供参考,以实际成交价为准;

● 以下公寓为365芜湖二手房不完全统计,更多信息请回复二手房,请自助查找相关房源

【住宅性质】

徽商春天:

9月均价:10148元/平米

利华锦绣家园:

9月均价:9454元/平米

绿地海顿公馆:

9月均价:9530元/平米

芜湖万达广场一期单身公寓:

9月均价8036元/平米

皖江雅居:

9月均价:9892元/平米

张家山领秀城

9月均价:10447元/平米

长江湾1号:

9月均价:9177元/平米

伟星左岸生活:

9月均价:13373元/平米

柏庄跨界: 

9月均价:10666元/平米

奥韵康城:

9月均价:9204元/平米 

长江长现代城:

9月均价:10394元/平米

中央城学府壹号:

9月均价:10490元/平米

汇成名郡(1#楼公寓):

9月均价10431元/平米

春天里:

9月均价:8581元/平米

中央城单身公寓:

9月均价:10176元/平米

东方红郡:

9月均价:10009元/平米

伟星幸福里:

9月均价:11872元/平米

新华联梦想城:

9月均价:8936元/平米

城市之光:

9月均价:10278元/平米

办公性质:
 

芜湖万达广场二期(办公):

9月均价:6495元/平米

 

绿地新都会:

9月均价:7768元/平

银湖波尔卡SOHO:

9月均价:6482元/平米

 

项目名称 9月均价
华强广场(写字楼) 6890元/平米
名流SOHO 7300元/平米

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03 投资公寓,注意事项

365房博士提醒各位,在鱼龙混杂的市场上一定要擦亮眼睛,多多的加以对比和思考,避开有以下特点的7类公寓,选择最佳者购买才是王道。

1梯户比高的公寓

梯户比与公摊和得房率息息相关,高的梯户比不仅影响居住的舒适度,还与安全密切相关。作为公寓来说,本身就面积小,设计的户数可能要多一些,这都是情理之中,但是一些2梯20户之类的密度,像蜂窝一样的公寓设计,一定要远远避开,单单每日里出入的不便以及生活用电用气之类造成的危险都是非常恐怖的,完全不符合舒适人居的设计理念。
 

2周边缺乏稳定人流量的公寓

一般而言,公寓市场分为两大群体:自住和投资。对于投资来说,就需要大量的稳定的人流量。如果一个公寓项目周边拥有大型的写字楼、产业园或者高校资源的话,绝对可以在众多的出租市场上占得一席之位。同时这些资源的存在,也是带动该区域迅速活跃起来的重要因素,源源不断的人流才是公寓市场永葆青春的解药。

3开发商和物业口碑差的公寓

无论是住宅,商业还是公寓,开发商和物业的口碑与品质都是非常重要的。尤其是对于公寓来说,人流来往频繁,安全防范就需要物业极力的配合与严格的管理。有些公寓社区出现火灾等事故的时候,因为开发商设计的不合理,安全通道、消防通道等存在瑕疵,以及物业管理的不合格造成的伤亡和损失何止一点点。对任何住户来说,一提起就是一件心惊胆战的事情,这样的公寓谁还敢购买使用。

4交通环境差的公寓

虽然说公寓的商业性质决定它的选址一定不会太差,交通也要便捷,但是难保一些地块因为规划的原因需要在十年、二十年之后才能得到大的发展。作为任何性质的房产来说,交通环境都是必不可少的,事实证明,交通便捷更容易聚集人群,购买后的升值空间也会越大,无论国内外,交通对公寓的影响都是不可估量的。

5产品单一的公寓项目

 该项不是为了说明单一公寓项目不好,而是说,集中了公寓、住宅、商业等多种物业形态的综合体社区会更适合业主的生活。单单从配套上,综合体的配套就要比单一的公寓要高档不少。比如,为了更好的吸引商业人群,住宅用户,开发商在社区园林、绿化等方面的投入要比单一的公寓产品投入的要多,同样的生活成本,因为综合体的存在,公寓用户就可以享受到更好的生活配套。另外因为体量大,物业形态多,那么在社区的管理上也会更加的专业化。而且商业人群的存在也会为公寓带来更多的市场。

6户型结构不合理的公寓

虽然小小的公寓一眼就能望尽全部的生活空间,但是户型布局和结构的合不合理还是对生活起居有影响的,比如走道的空间过宽造成卫生间和淋浴区的拥挤,比如窗户的狭小造成采光不足,通风不畅等问题。这也说明越是小的户型对设计布局的要求越是高。当然还有些公寓像鑫苑名城,既有小面积的公寓,也有为了满足客户的需求,设计的1至3房投资型公寓,通过房间的分区布局,提高生活品味,而且产品都是带装修的,全部配套,拎包入住是分分钟的事。

7区域规划跟不上的公寓项目

区域规划包括商业、医疗、教育、休闲娱乐等,在某种程度上我们可以说,公寓更多是一种偏向年轻化的存在。年轻人对周边的商业配套要求是极高的,只有区域规划完善的社区才能吸引更多的客户。另外,没有完善规划的地区,未来的发展也着实堪忧。所以,购置公寓也要货比三家,选择最佳的项目才可放心安家。

看清楚了再买!365房博士就放心了!快点转给有需要的朋友吧!

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