限售政策扩容至44城的背后:为长效机制争取时间

来源:华夏时报 2017-10-05 20:55

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在限购限贷之后,“限售”也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。截至9月24日,全国累计已经至少44个城市楼市加入到限售队伍行列,最严厉的保定特定地块,甚至要求10年内不得买卖。

同策咨询研究部总监张宏伟也认为,限售一方面是楼市将持续调控的信号,另一方面则帮助楼市稳定,进而为推出房地产税、不动产登记等长效机制赢得时间。

业内专家指出,限售城市在去年楼市9·30新政之后一周年之际扩容,对楼市调控来说是一个明显的信号,意味着本次的调控将有别于此前调控节奏,很可能将更为长期和坚决,而很多城市的楼市发展也将告别过去的阶段性低潮——跳涨的重复性,进入相对稳定的阶段,其中首次推出限售政策的石家庄楼市更为明显。

短期震慑市场加剧寒冷

对于44个城市限售新政,业内普遍认为对当地楼市的震慑作用更明显,而对于首次加入限售队列的石家庄楼市来说,限售新政无疑加剧了限购区域(石家庄新四区不在限购限售之内)楼市将维持弱市的预期。

9月23日,石家庄楼市推出限售新政,规定新购住房(含新建商品住房和二手房)五年内不得上市交易,购房时间以交易合同网签备案时间为准,同时还规定非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时,须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明,限购1套住房。

“目前石家庄整体成交量的确有下降趋势,但是幅度不大,而之前主要是本土公司冲量,造成的成交量上升,比如中宏地产、西美地产、嘉实地产等。”大唯兄弟董事长苗向华对《华夏时报》记者介绍道,目前石家庄楼市的的格局,主要是本土房企和全国大型房企合作,并且多以大型房企的品牌形象入市,比如融创、万科等。

但是综合比较限购、限价、限贷和限售这几种调控措施,影响力比较大的还是限价和限贷,限价让品牌开发商尤其是全国性开发商降低了价格预期,比如近期石家庄万科翡翠公园的开盘价就比预期价格降低了2000多元每平米,包括融创裕华壹号之前的洋房产品也明显低于市场预期。

“一般在售的按照去年10月份的均价,将近12000元/平米来申报预售和合同备案。”苗向华表示。

“今年3月份推出新政之后,到四五月份的效果就体现的很明显了,客户减少了很多,业主的挂牌价也普遍下降了2000元-3000元每平米,回到了今年2月份的水平。”建佳地产二手房经纪人对《华夏时报》记者表示,从5月份开始到现在,成交的房源一直都不是很多,9月份他只卖掉了国瑞城1套房,不过他建议现在是投资或者换房的好时机,业主接受议价的空间比较大。

防止资产抛售稳定市场

业内专家认为,在限售的44个城市中,石家庄和南昌、重庆、贵阳此前都没有出台过限售政策,限售对这几个城市市场后期的影响将是一个分水岭的作用。

数据显示,石家庄楼市库存去化速度从去年9月份开始加快,而从去年9月到今年5月这个时间段,也是石家庄房价上涨比较快的时间,苗向华告诉记者,这段时间石家庄房价“平均涨幅实际在一倍左右。”而当地中介介绍称,石家庄新源燕府之前的单价已经高达3万元之上。

但是随着石家庄楼市在今年开始进入全国调控队列,再到9月升级限购、限售政策,石家庄楼市的下一个5年或将进入新的发展期,房价上涨幅度可能放缓。“从这个意义来说,此前想通过快进快出、投资或者炒房的个人、机构将会得到遏制,石家庄楼市也会进一步趋稳。”石家庄当地业内人士表示。

根据《华夏时报》记者采访了解,石家庄当地多家房企以及二手房中介公司普遍认为,未来石家庄楼市有进一步下滑的可能,但预计不会降到去年9月份的水平,尤其是新四区并未加入限购限售的范围,这方面还是会给石家庄楼市奠定一定的信心。

据了解,目前石家庄新四区一手房的房价在8000元~15000元每平米之间,如智高常春藤均价13000元/平米、鹿泉健康城的洋房均价达15000元/平米。

“在前两年楼市上涨周期内,很多个人和机构实际是加了很多加杠杆资金进入楼市的,这个杠杆的期限一般为12个月左右,少部分24个月,而今年下半年刚好是去年上半年加杠杆入市资金到期的日子。”张宏伟指出,这些个人或机构正赶上了现在的调控期,开始面临资产贬值的压力,因此限售在防止资产抛售方面发挥着稳定市场的作用。

他预计,从去年10月份开始计算,本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年,也就是有可能持续到2018年的三季度。而在调控政策等诸多因素影响下,市场从2016年9月份的高点开始下行的市场调整周期也至少是2年,在下行调整周期内,面临的最大最直接的风险就是个人投资投机者与银行,间接影响着投资渠道及宏观经济的基本面。”

张宏伟认为,各地楼市2到3年、甚至5年“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等诸多因素密切相关,“限售”时间并非任意制定。

“限售对于房价来说,实际上有助于实现更科学的房价管理模式,同时通过城市扩张边界的限制可以实现更好的房地产发展。”某智库研究总监严跃进表示,从此类城市的城市规划来看,总体上符合把控城市规模扩张节奏的导向,所以是一种相对稳健的城市发展模式。返回芜湖365淘房>>

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