2018芜湖二手房交易大全!最新买房政策、税费、贷款…

来源:365芜湖二手房 2018-01-05 09:11

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365 淘房 晋超 买房是一件大事,在芜湖买房更是每一个本地人和外地人的大事。几乎每天在后台都能看到很多人留言或是询问贷款、税费等关于买房的一系列事项。今天,365房博士就为大家整理了一份芜湖二手房交易大全,包含了过户流程、税费、贷款、落户等。【找好房】【咨询电话:400-8908-365转702】

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看点

01芜湖二手房交易流程

芜湖二手房交易全过程(住宅)

☟☟☟

1、买卖双方交验证件、查档

办理地点: 市民服务中心一楼查房档案

所需材料:卖方房屋的不动产权证原件

主要是审核房屋的基本信息、房屋坐落、面积、产权人、有无查封、抵押等情况,以保证房屋能正常交易。如果房屋属于共有产权,则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。

注:中介交易可在中介的网签系统进行查档。

温馨提示:查档过程中发现房屋处于抵押状态,需卖方首先解除抵押

2、签购房合同、网上备案

所需时间:4个工作日(直系亲属交易当时即生效)

办理地点:市民服务中心二楼房地产管理处市场科

所需材料: 双方身份证明、房屋不动产权证书

买卖合同约定的买卖双方办理各项手续时间,应前后对应一致;真实选择房屋的抵押状况,抵押情况和抵押权人要明确,抵押权人不可能为卖方本人;明确选择“按揭付款”还是“一次性付款”,明确勾选贷款机构,填写拟贷款金额及贷款批贷金额不足的解决方案;在主合同中应明确约定房屋交付时间,户口未迁出的,明确约定户口迁出时间。

 注:中介交易可以在中介办理二手房买卖网签合同。

3、资金监管

办理地点:市民服务中心四楼惠居公司

所需材料:双方身份证明、《存量房买卖合同》

双方签订《存量房买卖合同》后,经协商一致,约定通过结算账户划转交易结算资金的,应当凭申请材料签订《存量房交易结算资金托管协议书》。

办理流程:

1)买受人全款交易无需贷款: 

①、按《托管协议书》约定,将交易结算资金存入专用帐户,托管机构向买受人出具《存量房交易结算资金托管证明》(以下简称“《托管证明》”)(一式三份,转让人、买受人及托管机构各一份)。

②、交易双方持相关材料向不动产登记机构申请办理存量房所有权转移登记。

③、存量房所有权转移登记记载登记簿后,转让人凭身份证原件、《托管协议书》、《托管证明》向托管机构申请领取存量房交易结算资金。

④、托管机构核对转让人身份证、《托管协议书》、《托管证明》无误,并通过系统联网确认房屋登记已记载登记簿,在三个工作日内将交易结算资金划入转让方指定的银行帐户。

 2)买受人需要申请办理存量房抵押贷款:

①、买受人将约定的购房首付款存入结算账户,托管机构出具《托管证明》(一式三份,转让人、买受人及托管机构各一份)。

②、买受人持《托管证明》及存量房抵押贷款相关材料向贷款银行申请抵押贷款,贷款银行与买受人签订《借款合同》、《抵押合同》。

③、交易双方持相关材料向不动产登记机构申请该房屋所有权转移登记,买受人和抵押权人申请抵押权设立登记。

④、存量房转移和抵押登记记载登记簿后,买受人凭本人身份证原件、《托管协议书》、《托管证明》至贷款银行办理贷款发放手续,贷款银行按照约定将贷款划入结算账户。

⑤、转让人凭本人身份证原件、《托管协议书》、《托管证明》向托管机构申请领取存量房交易结算资金。

⑥、托管机构核实相关信息后,在三个工作日内将交易结算资金划入转让方指定的银行帐户。

3)免资金监管:

根据买方需求,也可以申请免资金监管,可填写面资金监管证明。

4、申请贷款

一次性付款购房人可省去此步。

如买方需要贷款,在资金监管的同日需向银行预约报批贷款,银行会根据买方的征信报告等做出是否准予放款的批复,准予的情况下再通知借款人签订贷款合同及其他协议。

办理地点:贷款银行

所需材料:

①、二手房买卖网签合同;

②、买卖双方的银行卡和复印件;

③、买卖双方身份证,户口簿,婚姻证明(验原件收复印件);

④、买方及配偶的收入证明原件;

⑤、卖方的房屋所有权证和国有土地使用权证(验原件收复印件);

⑥、个人征信报告;

⑦、其他资料(根据各贷款银行的要求提供)。

注:借款人及房屋共有产权人需到场。签订房屋贷款合同时,注意合同中的贷款利率、是否享受优惠利率、提前还款等条款约定。

5、办理过户手续

1)缴税

办理地点: 皖江金融中心B1座两税中心

所需材料:

①、房屋买卖网签合同一式两份

②、交易房屋产权证(查验原件,收取复印件)

③、交易双方身份证(查验原件,收取复印件)

如出售房屋属出售方家庭五年以上唯一住房的;所购房属于购买方家庭唯一或二套住房的,买卖双方还需提供家庭住房查询材料:

①、夫妻双方户口薄(查验原件,收取复印件)

②、配偶身份证(查验原件,收取复印件)

③、结婚证(查验原件,收取复印件)

④、未成年子女户口薄(仅指买方)(查验原件,收取复印件)

⑤、婚姻状况证明(未婚由本人当场签家庭住房诚信保证书、离婚提供离婚证和由本人当场签家庭住房诚信保证书、丧偶提供死亡证明和由

本人当场签家庭住房诚信保证书)

需要缴纳的税款:

①契税:对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。 对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。 对个购买三套(含)以上住房和非住房以及单位购买房屋等交易类型,按4%税率缴纳。(买方承担)

②权证工本费:10元/本(买方承担)

③配图资料费:10元/件(买方承担)

④权证印花税:5元/本(买承担)

⑤登记费:住宅80元/套(按标准的50%计收)(买方承担)

⑥增值税及附加税:5.6%(超过2年的普通住房对外销售,免征)(卖方承担)

土地增值税:1.5%(个人出售普通住宅免征)(卖方承担)

⑧个人所得税:全额*1%或增值*20%(个人出售5年以上的家庭唯一住房是免征)(卖方承担)

⑨交易手续费:6元/平米(双方各自承担)

⑩合同印花税:0.05%(双方各自承担)

2)办理不动产权证

办理地点: 市民服务中心二楼

所需材料:

①买卖双方身份证、结婚证、户口本

②完税证明

③增值税发票(办证联)

④二手房买卖网签合同

注:

卖方有贷款时需另外准备贷款结清材料:银行结清证明、银行营业执照、委托书、申请表、他顶权利证明;

买方有贷款时需另准备贷款材料:银行货款合同、银行营业执照、委托书、申请表。

以上流程走完后,可在芜湖市房地产交易和不动产登记信息网(http://www.whfdcdj.cn/website/house/index.html)办理《不动产权证书》寄送服务(芜湖市免费寄送,市外为到付),不动产登记证明的办理就已经完成了。

6、银行放款

经贷款银行同意发放的贷款,办妥有关手续后,贷款行按照借款合同约定,将贷款资金一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

看点02

芜湖二手房税费政策

卖方所涉税种税率:

*各税种减免税条件及征收方式:

(一)增值税及附加:

免征条件:个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

差额征收条件:凡能提供购房发票,经税务机关确认,个人出售非住宅(不含自建房)或单位出售房屋(不含自建房)按差额征收增值税及附加,不论其是否满2年。

(二)个人所得税:

1、免征条件:对个人转让自用5年以上,并且是家庭惟一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

2、征收方式:

(1)差额征收:纳税人能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证原件及复印件,能准确计算房屋原值和应纳税额的,按20%税率差额征收其个人所得税。计算公式:应缴个人所得税=(转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-有关合理费用)×20%;

(2)核定征收:纳税人不能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证,难以正确计算房屋原值和应纳税额的,按房屋转让收入的1%核定征收其个人所得税。计算公式:应缴个人所得税=房屋转让收入×1%。

(三)土地增值税

1、免征条件:个人销售住房暂免征收土地增值税。

2、征收方式:

按核定征收:纳税人不能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证,难以正确计算房屋原值和应纳税额的,由主管税务机关核定征收率征收。

按清算征收:纳税人(产权转让人)能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证原件及复印件,能准确计算房屋原值和应纳税额的,由纳税人(产权转让人)在房屋所在地的主管地税分局进行清算征收。

(四)印花税

1、免征条件:个人销售或购买住房暂免缴纳印花税。(必须同时符合卖方为个人,交易类型是出售,房屋性质为住房)

2、征收对象:个人出售非住宅或单位出售房屋,按房屋转让收入的0.5‰征收。

 买方所涉税种税率:

*各税种减免税条件及征收方式:

(一)契税

税率优惠政策:

1、对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

2、对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

全税率:对个购买三套(含)以上住房和非住房以及单位购买房屋等交易类型,按4%税率缴纳。

(二)印花税

1、免征条件:个人销售或购买住房暂免缴纳印花税。

2、征收对象:个人购买非住宅或单位购买房屋,按房屋购买价格的0.5‰征收。

看点03

芜湖二手房贷款政策

商贷政策

公积金政策

购买的二手房使用年限在10年(含)以下的,首次住房公积金贷款最高额度不超过房屋总价的80%,二次住房公积金贷款最高额度不超过房屋总价的80%;10年以上、20年(含)以下的,不超过房屋总价的60%;20年以上的,不超过房屋总价的50%。二手房贷款期限不得超过抵押物土地使用剩余年限。

看点04

芜湖落户指南大全

芜湖落户入户是需要在芜湖市公安局下设的各户籍受理点本着自愿、就近的原则选择窗口办理。以下为芜湖各户籍受理点名单,记得收藏哦~

户口市内移居

>>商品房户口市内迁移登记

1、购房发票

2、结婚证、出生证或其他能证明随迁直系亲属关系的材料

3、房地产权证(房管部门签发)或与开发商签订的商品房买卖合同

4、户口簿

5、申请人身份证

>>成年无房子女投靠父母(国有土地)户口市内迁移登记

所需材料:

1、户口簿

2、申请人身份证

3、不动产登记证书或其他合法稳定住所证明

4、出生证、户口簿或其他能证明亲属关系的材料

5、本市无住房证明

>>成年无房子女投靠父母(集体土地)户口市内迁移登记

所需材料:

1、迁入地村(居)委会、乡(镇、街道)住房证明,或拆迁安置协议

2、迁入地村(居)委会、乡(镇、街道)政府同意接受证明(双方本行政村的可以用双方户口薄代替)

3、申请人身份证

4、户口簿

5、出生证、户口簿或其他能证明亲属关系的材料

6、本市无住房证明

>>父母投靠成年子女(国有土地)户口市内迁移登记

所需材料:

1、不动产登记证书或其他合法稳定住所证明

2、出生证、户口簿或其他能证明亲属关系的材料

3、户口簿

4、申请人身份证

>>父母投靠成年子女(集体土地)户口市内迁移登记

所需材料:

1、迁入地村(居)委会、乡(镇、街道)住房证明,或拆迁安置协议

2、迁入地村(居)委会、乡(镇、街道)政府同意接受证明(双方本行政村的可以用双方户口薄代替)

3、出生证、户口簿或其他能证明亲属关系的材料

4、户口簿

5、申请人身份证

>>夫妻投靠和未成年子女投靠父母户口市内迁移登记

所需材料:

1、被申请人身份证

2、出生证(卫计部门签发)或其他亲属关系证明

3、被申请人户口簿

4、结婚证或其他婚姻关系证明

5、申请人户口簿

6、申请人身份证

户口市外迁入

>>未成年子女投靠父母户口市外迁入登记 

所需材料:

1、直系亲属关系证明

2、户口簿

3、申请人身份证

4、户口准迁证

5、户口迁移证

>>经商户口市外迁入登记

所需材料:

1、合法稳定住所(含租赁)证明

2、工商营业执照

3、随迁直系亲属关系证明

4、户口簿

5、申请人身份证正反面

6、户口准迁证

7、户口迁移证

>>购商品房户口市外迁入登记

所需材料:

1、不动产登记证书的原件和复印件

2、婚姻或亲属关系证明

3、户口簿

4、申请人身份证

5、户口准迁证

6、户口迁移证

>>工作调动户口市外迁入登记

所需材料:

1、人事部门工作调动命令或获得市级及以上劳动模范、先进工作者称号的或具有中级工作以上的职业资格

2、工作单位证明

3、随迁直系亲属关系证明

4、户口簿

5、申请人身份证

6、户口准迁证

7、户口迁移证

>>父母投靠子女(国有土地)户口市外迁入登记

所需材料:

1、合法稳定住所证明,或迁入地村(居)委会、乡(镇、街道)住房证明及同意接受证明

2、亲属关系证明

3、户口簿

4、申请人身份证

5、户口准迁证

6、户口迁移证

>>夫妻投靠户口市外迁入登记

所需材料:

1、合法稳定住所证明,或迁入地村(居)委会、乡(镇、街道)住房证明及同意接受证明

2、亲属关系证明

3、户口簿

4、申请人身份证

5、户口准迁证

6、户口迁移证

>>毕业生就业或退学户口市外迁入登记

所需材料:

1、就业报到证或毕业(退学)证明

2、户口迁移证

3、户口簿

4、申请人身份证

看点05

芜湖二手房买卖合同签订流程

一、确认基本信息的真实性和有效性

除了房屋产权和手续要齐全外,还要验证这些信息是否真实、有效。

1.不动产证、身份证和签署合同人要统一。如有特殊情况,需要出具有法律依据的公证委托书。

2.房屋地址要严格按照房产证中的地址填写。

3.房屋面积要按照房产证上注明的面积填写。如果房屋附有赠送的小部分的面积(不含在房地证或者房产证的面积中)需要在合同的“其他条款”中注明

4.房屋权属要明确注明,要填写产权人和共有权人姓名。

二、约定总房款、税费和付款方式

1.付款时需写明:总价款、首付款、尾款、付款方式、付款条件、付款时间

2.交易税费。理论上由房主承担的税费有:增值税、个税,商业性质房源还有印花税(双方各交一半);由买房人承担的税费有:契税,商业性质房源还有印花税(双方各交一半)。另外,根据房屋的性质以及实际情况还可能要交土地增值税等。

需要注意的是,在实际交易中,房主报价一般都是净得价,税费都由买房人承担

三、确定交房细节

1.明确具体交房时间。时间要写精确日期,避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼

2.费用结算。包括物业费、水费、电费、煤气费、电话费等与房屋有关的费用。注意,在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠,如有拖欠应在二手房买卖合同中写明拖欠费用何时交清如果因房主未及时还清拖欠费用,所造成的影响应承担什么责任。

四、明确违约责任

房产交易是件大事,为避免买卖双方任何一方退出而造成另一方损失,必须明确违约责任。

1.设定具体的违约金。违约金需有明确的计算方式或约定具体金额。

2.设定违约方承担守约方主诉讼费、律师费等等多种花费。

3.二手房买卖合同中应特别注明的五大违约责任。(1)二手房出卖方逾期交房的责任;(2)买受人逾期付款的责任;(3)非因不可抗力的原因,不能办理或者不能按时办理过户手续的责任;(4)买房或者卖方单方解除合同的责任;(5)房屋质量不符合约定的责任。

五、必须学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思表示写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

六、其他注意事项

不少当事人往往只关心房屋买卖中的房价、面积、交房时间等主要条款,而忽略了合同的其他方面,在此提醒大家:

1.审核。签约时审核对方身份,审查中介机构营业执照和声誉等。

2.细看。仔细看合同条款,注意其违约责任是如何约定的,看自己能否承受再决定是否签署;合同一般至少一式三份,要查看三份内容是否一致。

3.不留空。现在几乎所有的中介都提供格式性的房地产居间协议,其中有许多条款是要求签署方在签约是填充或选择,签约时一定要对这类需填充或选择的条款逐一进行确定,尽量不留空白条款,以防日后被他人违规利用。

看点06

芜湖二手房买卖常见“八大陷阱”及对策

1、“卖房者”非房主。

对策:购房人可到房管局产权登记部门查询,如卖房者非该二手房的产权人,购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈,即使不是欺诈,购房人能否取得产权也存在风险。

2、卖房人是二手房的共有人之一,且未得到其他共有人的同意。

对策:要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚,买卖行为还需取得其配偶的确认;购买二手公有住房,应取得共同居住人同意。

3、卖房者只是使用权人。

对策:只要卖房人未取得完全产权,交易都不可信。

4、房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。

对策:如该二手房已被查封或者抵押,则可在解封或消除抵押负担后,方可与之交易。

5、签订房屋买卖合同后,卖房人又将该房转卖他人,并且办理了过户手续,致使先前的买卖合同无法履行。

对策:“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意,必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记,超过三个月未申请的,预告登记失效。

6、交易的二手房用途非居住用房,而是居住外用途房,如商业用途房甚至是工业厂房等。

对策:购房人一定要看清房屋性质。

7、卖房者未将房屋出售的情况告知承租人,或者说已告知,但承租人未放弃优先购买权。

对策:购房人如发现该二手房已出租,应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。

8、原房主欠缴气、水、电、闭路电视等费用,会导致买房人无法正常使用这些附属设施。

对策:买房人首先要了解清楚相关情况,同时把法律责任明确写进合同当中,来约束卖房人。

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