卖得这么便宜,法拍房能不能买?有风险吗?如何交易?|

来源:芜湖365二手房 2018-01-12 09:04

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什么是法拍房?

法拍房就是法院拍卖房产的简称,指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。

举个例子小王从银行借了一笔钱,并把自己的住房抵押给了银行,但小王做生意失败了,到期后不能还钱,银行为了收回钱,向法院申请拍卖小王的房子,来偿清他的贷款。这时,小王的房子就成了法拍房。

法拍房有何风险?

一般而言,法拍房的起拍价往往比市场价低不少,但拍卖过程中不断上涨。通常情况下,法拍房的成交价会略低于市场价,但也不会相差太大。

购买法拍房可能存在这些风险:产权争议、存在长期租赁合同、存在抵押、属于违建建筑或存在其他瑕疵、实际居住人拒绝搬迁,入住难、欠缴税费风险等。

注意以下事项可以避开雷区:

1、购买法拍卖房前应先调查清楚

该房产是否已取得不动产权证书、是否被查封,房屋是否存在抵押权或房屋租约。同时,需了解房屋产权的使用年限、面积和税费情况。

2、了解是否存在抵押债权

要了解拟拍卖房产是否存在抵押债权,一般可向拍卖的组织者及不动产登记中心了解是否存在抵押债权,有无办理抵押登记。

3、获知拍卖房具体欠费情况

可通过相关房产拍卖公告或看拍卖的委托人所披露的信息;此外,也可自行或委托律师等社会服务机构从业人员进行调查

4、避免因自身原因造成违约

遵循有关拍卖的法律规定,避免因自身原因造成违约,所交定金被没收并赔偿相关权利人的损失情形的发生。

法拍房能贷款吗?

一般情况下,在芜湖购买法拍房需全款支付。付款流程为:先缴纳保证金,成交后要付余款(房屋全款除去保证金的部分)。

如需要贷款可和法院协调,先缴纳全款,在买家申请了银行贷款后,由法院退还买家贷款部分的房款。

法拍房如何交易以及纳税?

根据芜湖两税中心回复,购买法拍房的税费标准要分个人名下房产和公司名下房产两种情况,税费的承担一般按国家规定,部分法拍房源的全部税费是由买方承担。

根据芜湖不动产登记中心回复办理不动产权证书前买方需要联系法官提供法院文书上列明的过户材料清单,买方携带法院文书上列明的各类过户材料以及买方本人身份证明与法官一同前往不动产登记中心办理过户。

购买个人名下的法拍房需要缴纳以下税费:

①契税:对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。 对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。 对个购买三套(含)以上住房和非住房以及单位购买房屋等交易类型,按4%税率缴纳。(买方承担)

②权证工本费:10元/本(买方承担)

③配图资料费:10元/件(买方承担)

④权证印花税:5元/本(买方承担)

⑤登记费:住宅80元/套(按标准的50%计收)(买方承担)

⑥增值税及附加税:5.6%(超过2年的普通住房对外销售,免征)(法院承担)

土地增值税:1.5%(个人出售普通住宅免征)(法院承担)

⑧个人所得税:全额*1%或增值*20%(个人出售5年以上的家庭唯一住房是免征)(法院承担)

⑨交易手续费:6元/平米(双方各自承担)

⑩合同印花税:0.05%(双方各自承担)

购买公司名下的法拍房,需前往房屋所在区域地税局核定税费。每套房屋具体的税费标准都不同。

法拍房能不能上学?

根据芜湖市教育局规定,在芜湖作为入学房产其用途(性质)须为住宅用房,如您购买的法拍房为住宅性质,且符合“两个一致”的学生在法定监护人实际居住地就近入学。“两个一致”是指适龄儿童少年户籍与法定监护人户籍一致、适龄儿童少年户籍地址与法定监护人的房产证地址一致,且房产为完全产权。

淘宝法拍房能不能买?

法拍房一般会通过报纸、网站或其它平台公开发布消息,并附有拍卖流程。

淘宝网同样也只是一个平台,各地方法院类似于淘宝卖家,把待执行的房子放在马爸爸提供的平台上去卖。拍卖公司只是法院委托的服务方。无论是门店中介,还是各种代拍服务公司,都只是给你提供有关拍卖的服务机构。

参与淘宝司法拍卖,需要按照以下步骤进行:

1、并仔细阅读竞买公告,并实地看房

2、报名交保证金,拍卖开始后也可以交保证金;

注:确保有淘宝账号以及实名认证完成的支付宝账号。

3、出价参与竞拍,手机上、电脑上均可以出价,出价次数无限制;

4、如果竞拍失败,保证金会退回给您;

注:通过银行卡直接交保,一般在3-5个工作日内直接退回银行卡;通过支付宝余额或余额宝交保,一般在72小时内直接退回支付宝账户。

5、如果竞拍成功,按照法院在竞买公告中要求的打款给法院,打款后联系法院签署《拍卖成交确认书》,办理交割。

注:竞拍成功后您的保证金是会转移到法院的支付宝账户中,如果竞拍到了商品没有付余款的话,买受人悔拍后保证金不予退还,法院可以裁定重新拍卖。

(流程仅供参考,以实际拍卖流程为准。)

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