香港楼市:部分楼盘跌幅达20% 买家违约年内已现36起

来源:新浪财经 2018-11-01 09:48

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全球最贵房地产市场的买家接二连三的毁约,意味着什么?

根据香港房地产信息网站Dataelements数据显示,截至10月26日,今年以来香港已经出现36起购房违约案例,而去年全年仅出现9起。

根据香港法律,这些买家将因此损失已经交付的定金,也就是房屋价值的5%。据上述数据显示,这36起购房总共违约大约200万港元。

购房违约涉及的新房价格范围差距很大,低至490万港元,高至3980万港元,累计总值24700万港元。不过,大多数违约涉及到低价格新房:约66%购房违约案例涉及的房屋价格低于800万港元。

买家接二连三的毁约,这反映了对香港楼市的看跌预期越来越强。

事实上,买家违约的背后,是香港房价在近月来一直持续下跌的事实。前两日,香港《南华早报》还援引香港最大的抵押贷款提供商汇丰(HSBC)估计表示,香港部分楼盘的房价跌幅已达20%,特别是老式、小型的房子。

当时该媒体援引mReferral Mortgage Brokerage Services的首席副总裁Sharmaine Lau表示,“从理论上讲,如果房屋价格下跌超过10%,那么获得房屋价值90%抵押贷款的买家将会陷入负资产。”

当房产价值低于抵押贷款余额时,部分房产贷款人就沦为负资产。在1997至2003年,香港楼市最低潮时,催生了超过10万名“负资产”人群。按照彼时香港240万套房产计算,“负资产”者占总购房人口的5%。

全球最贵房地产市场也撑不住了

过去十年,香港楼市接连走强,造就了全世界最为火爆的房地产市场。截至7月底,香港楼价已连涨27个月,仅今年上半年的涨幅就达到13%。香港也因此连续八年稳坐全球房价最难负担的城市首位,属于“极度负担不起”之列。因此,香港楼市被很多分析人士视为存在大量泡沫。

而近月以来,香港楼市已经经历了房价逾两年来首度下滑、“准地王”流拍、豪宅亏本甩卖等疲软现象。

分析普遍认为,促使买家退缩的原因是难以负担的房价和对经济的担忧。买家逐渐意识到,股票和房地产市场的下行预期可能会让他们丧失工作,从而丧失还款能力。

此外,超低息环境的结束使香港房地产抵押借贷成本不断上升,给当地房地产市场带来巨大压力。

继9月香港金管局加息之后,香港多家主要银行齐齐上调港元最优惠贷款利率(prime)12.5个基点,prime目前为5.125%。此利率为香港贷款基准利率。

mReferral Brokerage Service数据显示,对于一笔400万港元的住房贷款,30年期贷款定价为prime减去2.75%,也就是2.375%。prime上调12.5个基点,相当于将每月还款提高288港元至15556港元。

在港元加息的环境下,房地产市场面临利空是必然的,尤其是当前香港楼市呈现顶部特征,低利率环境造就了香港楼市泡沫化倾向。

不过,短期来看,现在香港刚从超低利率环境中走出,稳步的加息节奏对楼市冲击应该有限。在2004年-2006年港币加息周期中,香港楼市只有在后期才感受到了明显压力,时滞大概有一年半的时间,这也取决于楼市对利率绝对水平的敏感性和对经济前景的看法。

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