一个明确信号传来,这些城市的房价悬了!

来源:楼市参考 2018-11-07 09:30

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从7月末中央政治局会议以来,市场时刻都在释放楼市变冷的信号。

如以稳著称的万科高喊活下去,如华夏幸福卖掉主战场的部分项目以求存,再如以降负债为今年首要任务的恒大,突然以13.75%高息举债15亿美元着手过冬......

除此之外,全国各地都有降价的项目被曝光。就连房价一直坚不可摧的深圳,也进入了降价走量模式。

走在大街小巷,往日遍地中介发传单的景象不复存在。

但许多人对房价未来的走向,仍然迷惘,毕竟地价还在坚挺。然而,今天传来的一组关于地价的数据告诉我们,楼市的冬天真的来了。

据中国某研究院最新数据显示:

10月300城共实现土地出让金总额2361亿元,环比下滑25%,同比下滑40%。

其中一线城市量价较为平稳;二线城市量增价跌,楼面均价环比下跌32%,同比下跌37%;三线城市量价齐跌,楼面均价环比下跌2%,同比下跌15%。

长期关注本号的人知道,我一直在强调,要想解决当前热点城市高房价难题以及全国多数城市持续上涨的局面,必须从土地市场着手。

在一线与强二线城市中,土地成本占房价比例高达百分之七八十,二线城市也高达60%,土地贵才是房价高的根源。只有加大廉价土地供应,才能解决高房价,限价限售限购不顶用。

但近两年下来,各种方法都用尽了,就是不降土地价格,土地非但没有变便宜,反而越来越贵,只是涨价速度慢下来了,不像过去一样动不动来个超高溢价率,地王遍地。

如今,二三线城市的地价终于开始松动了!面粉价格下降,面包价格即使不降,也应该不会涨了。

在政策上,新华社和住建部最近都在发声,强调楼市调控绝不放松。

在成交量上,热点城市的成交量在刚刚过去的传统金九银十旺季中,创下新低。据数据显示,10月,北京、深圳、苏州、无锡、杭州、南京、厦门、成都、青岛、金华等10个城市二手房成交量为3.9万套,环比下降25%,同比下降9%。在剔除春节假期二手房成交量异动月份的情况下,成交量创48个月新低。

政策仍压制着需求,土地价格又开始有了松动迹象,以此判断,未来一段时间内,二三线城市房价将进入调整状态。

历经两年调控,在源源不断的政策加码下,中国楼市终于算是被控制住了。接下来是热点城市进入微幅调整的时间,而且就各方表态和动作来看,这个调整期还不会太短。

未来一段时间,也是刚需客上车的绝佳时机,这是本号多次强调的观点。有许多人寄希望于房价大跌,跌到自己的心理价位再上车。这几乎是不可能的事情。

从政策到客观条件,热点城市的房价都没有大跌的理由。

政策上,政府早早就在全国范围内推出了2~5年不等的限售政策,防范降价引起大范围抛售。此外,上到中央下到地方政府一再强调房价稳定,住建部还建立了问责机制,防范房价大幅波动,大涨要问责,大跌同样也要问责。

除了政策不允许大跌外,客观条件也决定了中国楼市几乎不可能发生大跌:

 1、楼市仍是中国经济的中流砥柱,虽然政府有意自我调整,但这个过程需要循序渐进。房价大跌会引起整个金融体系崩溃,是政府最不想看到的结果。这是最关键的。

 2、正出现的热点城市房价结构性调整,是政策强压的结过。强压之下,只能暂时遏制住需求,需求被压制并不表明它就不存在。

 3、目前的土地财政制度和城市化进程,决定了中国中心城市易涨难跌的局面,也决定了中心城市房价,即使有调整,迟早会涨回来。

所以,如果将调整放到长线中来看,几乎是可以忽略的。短期房价调整是长线上涨中的插曲,也是刚需客购房的契机。

土地财政和不断增加的人口,决定了内地一二线热点城市长线上涨的趋势不会改变。

数据来源:各城市统计局;制图:财经观潮 

至于三四线城市,要特别慎重,因为在城市化进程下,中国的人口从农村转移到城市,从三四线城市转移到一二线城市,多数三四线城市人口在流失。

在房价调整之后,长线仍值得看好的三四线城市只有三类:

 1、距离中心城市较近的三四线城市,如廊坊、南通、嘉兴、惠州、东莞、中山、扬州等;

 2、远离核心城市,但自身人口与经济基本面表现不错,如徐州、盐城、淮安、泉州、莆田、宁德、烟台、唐山、台州、金华等。

 3、在政府规划中占有一定分量的城市,如洛阳、湛江、珠海、汕头、九江、赣州等。

 

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