地产商的十种死法,这些地方涨得有多好,跌得就有多狠

来源:大猫财经 2018-11-07 09:30

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在“坚决遏制房价上涨” 的号令之下,房价看涨的预期已经开始慢慢冷淡,投资者们的投资热情也随着市场日趋冷淡。热点城市开始库存上升,房价下降。

据住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组142个城市大数据房价中位数显示,与上月相比,2018年9月一线城市房价中位数稳中略升,新一线城市、二线城市及三四线城市轻微下降。

而事实上,除了新一线、二线、三四线城市外,还有一些地方没有被我们的视线覆盖到,那就是更加广袤的县城,无论是行政区划还是经济发展,县域发展一直都是重要的一环。

而广大县城的房价,实际上也在下跌。

“两个跌停”不算多,县城房价还有腰斩

我们对于城市有一二三四线城市之分,而实际上,县城也有自己的“鄙视链”,尤其是在房价的表现上也尤为明显。

▌站在顶端的是享受区位优势最为明显的地方,通常充当的就是大城市的卫星城或者说叫做“睡城”的县城,甚至如果地理位置优越的话,都不必一定是在所在县的城区。

这类县城的代表就是河北省的三河市(县级市本质上还是县级),当然我们更多对于这个县城的称呼叫做“燕郊”,而燕郊仅是三河市的一个下辖镇,并非三河市的政府驻地。但是我们知道,燕郊的房价一直就不是跟随其上级的廊坊市甚至河北省,而是跟随的是北京市。

而与此类似的还有与三河合称为“北三县”的香河县和大厂县;还有上海轨道交通11号线能直达的江苏省昆山市;与上海青浦区和金山区相邻的浙江省嘉善县,房价都在与周边的大城市随行就市,恨不能直接向大城市看齐。

▌睡城之外,就是百强县。经济发达地区,购买力自然就不在话下。尤其是在江浙地区,百强县占据了全国的半壁江山,而房价过万的县城更是比比皆是,其房地产市场可以比肩一些三四线城市甚至二线城市。

那么最底端呢?虽然这么说可能不太友善,但是绝大部分的县城都是属于不太好分类的“其他县城”,那么自然房价也都是处于一个相对低的位置。

在房地产火热的时候,县城的房价涨幅可以说是阵势不输地级城市,但是在降起价来,也是不遑多让,一些县城房价暴跌40%,这个程度,真的是堪比股市。

就在北京的睡城燕郊镇,其房价可以说是领衔整个河北省,其九月份的房价1.81万,同比下降20.35%,而近一个月的平均房价还在继续下降,目前为1.79万。

燕郊的两个“跌停”真的不算多。

在江苏句容,2017年1月新房均价在6000元/平方米左右,到12月已达到1万元/平方米,仅一年时间就涨了4000元/平方米。在南京的都市圈城市中,句容房价涨幅最大,最高已达到2.3万元/平方米。

但是现在在句容,根据中国房价行情网的数据显示,其均价在1.03万,可以说与其最高峰相比,已经腰斩。

而在全国各地,很多县城都是“涨不动了”,大城市出现的“房子打折出售”的情况,也开始在县城里蔓延,除了燕郊、句容,还有安徽太和、肥西、肥东等地。

谁在买空县城?

县城的房价是怎样炼成的?

实际上一些县城的发展模式和上一轮的三四线城市的路径是类似的。猫哥也多次强调过棚改对于三四线城市房价的影响作用。

当然县城与城市还是有点区别的,毕竟相对于城市主体,能像燕郊一样走出自己独立行情的县城还在少数,大部分的县城在单价和总价方面都要略低一些。

谁在买县城的房子呢?

①随着城镇化的加快,农村人口进城置业成为了一种趋势。那么除了进入“城市”,进入“城镇”也成为一些人的选择,手里的钱有限,那么在城镇安家已经能比在农村的居住条件上升一个层次,这其中不少就属于刚需群体。

②返乡置业。一些进入大城市工作的人群,尤其是进入了一二线城市的人群,碍于所在城市的高房价,通常的选择就是返乡置业。

③纯投资。热点城市的限购区域一般集中于市区,而一些县城通常不在限购的行列之内。在房价上涨的通道内,信贷政策方面相对宽松,持有大量的房子并不难。

涨涨涨、买买买,涨涨、买买,涨、买,跌、咦?

涨得有多好,跌得就能有多狠

实际上,县城的房价其实比城市要脆弱的多。

同样是得益于棚改的政策红利和房地产市场的火热效应,但是一旦发生风险,县城一定是比城市更加危险,彼时必然要承受的就是被“房价下跌”支配的恐惧。

棚改红利逐渐消失,2020年的时间节点实际上已经没有那么远了,如今在还没有完全消失的情况下,已经开始提示风险的时候,一线、准一线以及强二线的房地产市场都在跌的情况下,三四线的房地产市场已经开始显现出来的降温,已经开始带动县城的降温。

那么房地产的受欢迎程度上,县城肯定要比其上级城市更早被抛弃。

而在另一方面,抛盘也不一定会带来预想的效果。

县、县级市,其实很大程度上的区别在于人口和经济情况的区别,县以农业人口为主,而县级市则以非农业人口为主,而县升级为市,则还要考核经济总量。

而事实上,随着人口增速的减缓,而人口负增长和老龄化最严重的地区并非大城市,反而是广大县城。那么在抛售的时候,谁来接盘呢?人口的总量和增量的减少,意味着刚需并没有那么强,而炒房的风险你自己意识到了,那么别人恐怕也不傻。

如果风险要出来,那么首先感受到的恐怕就是县城。对于“睡城”而言,有大城市这些每日迁徙的候鸟族托底,对于百强县而言,还有经济基础来托底,那么对于那些广大的“其他县城”而言呢?

当初涨的有多好,那么跌得就能有多恨,涨上天去也会被打回原形。现在已经不是那个一头热就能够扎进去的市场了。

中小地产商的死法

当然,经济日报说,房地产进入“寒冬”的说法站不住脚。

但,如人饮水,冷暖自知。大佬万科在喊“活下去”,大房企们虽然没有附和,但是也在收缩。但是对于大部分的县城而言,这些大房企实际上是与他们无缘的,反而是地方中小开发商才是县城里的“地头蛇”。

旭辉集团总裁林峰在参加媒体活动时发表了演讲,提出了房企“死掉”的十种方法。大房企肯定是不会就那么死掉的,这话更像是说给中小房企听的,当然也是在给众多的投资者提醒。

猫哥总结了一下,这十种死法倒是很符合一部分地方房企的气质。

①急功近利,急速扩张,但是各种软硬件支撑却没跟上;

②短资长投,错位发展,一直是各种行业的大忌;

③加杠杆、加杠杆,最后千斤压顶;

④剑走偏锋,遇到了强监管;

⑤质量是生命,但是没做到;

⑥嘴大肚子小,规模过大只有崩坏;

⑦错误的时间拿了错误的地,那么赔就一个字;

⑧一夜暴富的美梦做太多;

⑨不上进、没创新,最后寿终正寝;

⑩金盆洗手,拜拜房地产。

对于这些中小地产商而言,死法各有不同,但是死在什么时候却有点类似,就像现实一样,热死的少,但是冻死的多,而风险大约就是在热的时候积累下来的。

我们常说,开发商们都是“人精”,涨价厉害着呢。但是就是这样的“人精”也并不能一直涨价,甚至这样的“人精”也会“死掉”。

那么对于我们这些个人投资者而言,我们又能比这些“人精”精明多少呢?

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