按每平米造价5-8%交存！安徽拟出台物业专项维修资金新政

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近日，安徽省司法厅发布《安徽省物业专项维修资金管理办法》（修改草案征求意见稿），并公开征求公众意见。征求意见时间自2022年10月20日至11月19日止。未来，新规将简化专项维修资金的使用流程；增加对维修资金使用过程监管；并对业主自行管理维修资金作出规定。此外也调整维修资金缴纳比例，由业主以住宅建筑安装工程每平方米造价为基数，按照每平方米5%-8%的比例交存。

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以下为《征求意见稿》全文：

关于征询社会公众对《安徽省物业专项维修资金管理办法》（修改草案征求意见稿）》意见的公告

为了充分听取公众的意见和建议，提高立法质量，现将《安徽省物业专项维修资金管理办法》（修改草案征求意见稿）全文公布，公开征求社会公众意见。征求意见时间自2022年10月20日至11月19日止。提出意见可以通过以下方式：

一、在本网页直接提交修改意见；

二、信函方式。将书面意见寄至合肥市蜀山区清溪路100号安徽省司法厅立法二处（邮政编码：230031），请在信封上注明“《安徽省物业专项维修资金管理办法》”字样。

三、电邮方式。将书面意见邮至sftlfec@sina.com。

特此公告。

附件：1.《安徽省物业专项维修资金管理办法（修改草案征求意见稿）》

2.《安徽省物业专项维修资金管理办法（修改草案征求意见稿）》的说明

安徽省司法厅

2022年10月20日

附件1

安徽省物业专项维修资金管理办法（修改草案征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为了加强物业专项维修资金管理,保障物业正常维修、更新和改造，完善物业使用功能，维护物业专项维修资金所有人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内物业专项维修资金的交存、管理、使用和监督。

本办法所称物业专项维修资金，是指业主交存的专项用于建筑物及其附属设施保修期满后，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。

第三条 住宅物业（含商品住宅、售后公有住房）、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法规定交存物业专项维修资金。

前款所述物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存物业专项维修资金。

第四条 物业专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

设区的市人民政府住房和城乡建设（房地产）行政主管部门应建立统一的物业专项维修资金管理系统，记载物业专项维修资金交存、使用和管理等情况，推进物业专项维修资金交存、使用、核算、查询和监督等工作的信息化，通过手机APP等方式，为业主提供物业专项维修资金使用申报、受理、审批、查询等服务，切实保障所有权人的知情权和监督权。

市、县住房和城乡建设（房地产）行政主管部门、不动产登记部门应当加强商品房预售网签合同备案、不动产单元表、不动产登记簿等信息互通共享。

第五条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责指导、监督本省行政区域内物业专项维修资金的管理工作。

市、县人民政府住房和城乡建设（房地产）行政主管部门负责本行政区域内物业专项维修资金的管理工作，其所属的物业专项维修资金管理机构具体实施物业专项维修资金的管理工作。

县级以上地方人民政府财政、审计、自然资源、市场监管、应急管理、消防等有关部门应当按照各自职责，做好物业专项维修资金的监督工作。

市辖区住房和城乡建设（房地产）行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府按照规定的职责分工，负责物业专项维修资金管理、使用相关的指导、协调、监督工作。

第二章 交存

第六条 住宅物业或者与住宅楼结构相连的非住宅物业的首期维修资金交存，由业主以住宅建筑安装工程每平方米造价为基数，按照每平方米5%-8%的比例交存。

建设单位自用、出租以及已经竣工交付尚未售出的住宅物业或者与住宅楼结构相连的非住宅物业，由建设单位按照前款交存。

出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取物业专项维修资金。

市、县人民政府住房和城乡建设（房地产）行政主管部门应当根据本地情况，在本办法规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅和非住宅部分物业专项维修资金的具体标准，并适时进行调整。 

第七条 首期物业专项维修资金，由业主在房屋交付前，存入住房和城乡建设（房地产）行政主管部门设立的物业专项维修资金专户。

在办理不动产首次登记时尚未出售的物业，首期物业专项维修资金由建设单位一次性交存，并在出售时向业主收取。不动产登记机构在办理不动产权属登记时，应当核验物业专项维修资金交存情况，业主未交存物业专项维修资金的，不予办理不动产权属登记。并及时反馈住房和城乡建设（房地产）行政主管部门。

建设单位、物业服务企业等单位不得代收物业专项维修资金。建设单位在交房时应当查验买受人物业专项维修资金交存专用票据，未按照本办法规定交存首期物业专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付买受人。

第八条 本办法施行前，已售出但未建立物业专项维修资金的，物业买受人应当按规定补建补交，具体办法由市、县人民政府另行制定。

第九条 市、县人民政府住房和城乡建设（房地产）行政主管部门收取物业专项维修资金，应当向交存人出具省人民政府财政部门统一监制的物业专项维修资金专用票据或电子票据。

第十条 业主的物业专项维修资金余额低于首期交存的维修资金30%时，应当续筹物业专项维修资金。业主续筹物业专项维修资金有困难的，可由业主及其配偶申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额。

业主委员会应当拟定物业专项维修资金续筹标准和方案，提交业主大会决定后组织实施；无业主委员会的，由居（村）民委员会组织实施。

业主未交存物业专项维修资金的，业主委员会或居（村）民委员会应当督促其交存。逾期仍未交存的，业主委员会、居（村）民委员会或利益相关业主可以向人民法院起诉。

第十一条 依法利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益，扣除合理成本之后，属于业主共有，按照业主大会决定进行处置。业主大会没有决定的，70％纳入物业专项维修资金。

第三章 管理

第十二条 市、县人民政府住房和城乡建设（房地产）行政主管部门应当通过公开招标方式选择商业银行，作为专户管理银行，设立物业专项维修资金管理专户。并把资金保值增值、管理安全高效等指标列入招标文件。

业主交存的物业专项维修资金，由市、县人民政府住房和城乡建设（房地产）行政主管部门在物业专项维修资金专户中以物业管理区域为单位设立账户，并按幢、按户设置明细账目。

市县人民政府物业专项维修资金管理部门应当制定物业专项维修资金增值收益分配方案。物业专项维修资金应当自存入专户之日起记账到户，增值收益分配记账到户。

第十三条 业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，应当从住房和城乡建设（房地产）行政主管部门公开招标确定的专户管理银行中择优选择一家银行作为本物业管理区域物业专项维修资金专户管理银行。专户管理银行负责办理物业专项维修资金账户设立、交存、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项，具体内容在专户管理协议中约定。

业主大会授权业主委员会在专户银行设立的自管专户应纳入市、县住房和城乡建设（房地产）行政主管部门建立的物业专项维修资金管理系统统一管理，并接受财政、审计、金融监管等部门监督。

第十四条 业主大会成立后决定自行管理物业专项维修资金的，应在物业所在地县级以上人民政府住房和城乡建设（房地产）行政主管部门、财政部门、街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下召开业主大会。业主大会应当依照《中华人民共和国民法典》共同决定以下事项：

（一）业主大会自行管理物业专项维修资金的决议；

（二）物业专项维修资金管理制度；

（三）账目管理委托单位和物业专项维修资金账目责任人的决议；

（四）物业专项维修资金保值增值及筹集方案；

（五）其他与物业专项维修资金有关的决议事项。

以上事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三的业主同意。业主大会决议的事项及业主大会表决情况，应在本物业管理区域内进行公示，公示时间不得少于15日。

第十五条 业主自行管理物业专项维修资金的，应当确保物业专项维修资金使用规范、安全、高效，应符合本办法规定，及时将维修合同、业主表决结果、竣工验收记录、竣工决算等材料报送县（市、区）住房和城乡建设（房地产）行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。

第十六条 业主自行管理物业专项维修资金期间，出现以下情况的，应终止自行管理并委托物业专项维修资金管理部门代管：

（一）业主大会会议决定终止的；

（二）业主大会关于自行管理决定被主管部门决定撤销或被人民法院判决撤销的。

（三）其它依法应当代管的情形。

第十七条 业主委员会可以在物业专项维修资金管理系统中查询本物业管理区域内交存物业专项维修资金的业主名单和账户余额，至少每半年一次在物业管理区域内向业主公布下列情况：

（一）物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）幢、户明细账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。

第十八条 物业专项维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的维修资金，应当支付到工程合同约定或指定的设计、招标、维修、审价、监理等单位账户中。

第十九条 在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家规定将物业专项维修资金用于购买一级市场国债或在专户商业银行定存。

禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

物业专项维修资金购买国债或定存的增值部分，扣除财政部门核定的管理费用外，应当纳入物业专项维修资金，增值收益分配到户。

禁止任何单位和个人挪用物业专项维修资金及增值部分。

第二十条 业主转让物业时，应当结清物业专项维修资金；物业专项维修资金尚有节余的，应当随物业所有权同时转让过户。原产权人未交存维修资金或维修资金分账户余额不足的，应当由转让双方协商足额交存。未结清、未足额交存物业专项维修资金的，房地产行政主管部门不予办理网签备案手续，自然资源行政主管部门不予办理不动产转移登记手续。

物业因拆迁或者其他原因灭失的，应当将业主交存的物业专项维修资金账面余额返还业主。

第四章 使用

第二十一条 物业专项维修资金的使用，应当遵循程序规范、公开透明、权利与义务相一致的原则。

第二十二条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十三条 业主大会成立前，需要使用物业专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）应当由物业专项维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地市、县人民政府住房和城乡建设（房地产）行政主管部门申请列支；

（五）市、县人民政府住房和城乡建设（房地产）行政主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。

第二十四条 物业专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用物业专项维修资金的情况的处置办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支物业专项维修资金；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报所在地市、县人民政府住房和城乡建设（房地产）行政主管部门备案；市、县人民政府住房和城乡建设（房地产）行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知；

（七）专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。

公有住房维修使用业主交存部分物业专项维修资金的，按本办法第二十三条、第二十四条规定实施。使用从公有住房售房款中提取的物业专项维修资金的，由公有住房售房单位或房屋所有人向物业专项维修资金管理部门申请列支，经物业专项维修资金管理部门审核备案后实施。

第二十五条 物业专项维修资金的使用应当遵循业主“谁受益、谁负担”原则，相关业主有约定的从其约定，没有约定的，按下列规定分摊：

（一）用于建筑区划住宅共用部位、共用设施设备的，由受益业主按所拥有的建筑面积比例分摊。

（二）用于单幢或多幢住宅共用部位、共用设施设备的，由该幢或多幢业主按所拥有的建筑面积比例分摊。

（三）用于单元住宅共用部位、共用设施设备的，由单元内业主按所拥有的建筑面积比例分摊。

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，其共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，由业主按照所拥有的车位、车库建筑面积的比例分摊。但属于业主共同所有的车位、车库除外。

业主未交存物业专项维修资金或个人维修资金分户账金额不足以支付所分摊维修工程费用的，由该业主直接支付或补足差额。拒绝直接支付或补足差额的，物业专项维修资金管理部门、街道、乡镇人民政府应当积极引导和支持、帮助业主委员会或有利害关系的业主通过法律途径依法追缴。

第二十六条 向物业专项维修资金管理机构申请核准使用物业专项维修资金，应提供下列材料：

（一）申请书；

（二）物业专项维修资金使用方案； 

（三）相关业主同意使用方案的决议； 

（四）街道办事处（乡镇人民政府）出具的现场勘查意见。 

其中，应急维修应提供第（一）、（二）、（四）项材料。

第二十七条 使用物业专项维修资金的维修、更新和改造工程竣工后，应当依法组织工程竣工验收，经验收合格后方可交付使用。

第二十八条 发生下列危及安全情形之一，需要使用物业专项维修资金的，业主委员会可以直接申请使用，尚未产生业主委员会的，由街道（乡镇人民政府）代为维修，并从物业专项维修资金中列支相关费用：

（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）消防设施损坏的；

（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；

（五）楼体外立面有脱落危险的；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（七）二次供水设施损坏的；

（八）其他危及房屋安全的情形。

应急维修费用优先从物业管理区域内的统筹资金中列支，统筹资金不足的，由相关业主按照各自拥有的建筑面积比例分摊，并向业主公示。

应急维修工程完工后，应当组织有关单位验收，出具工程验收报告，涉及电梯等特种设备和消防设施的，还应由相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明。

第五章 监督

第二十九条 业主对物业专项维修资金的交存、使用等情况有异议的，可以向业主委员会申请复核；对复核结果有异议的，可以向所在地物业专项维修资金管理机构申请重新复核。业主委员会和物业专项维修资金管理机构应当自收到申请之日起5日内给予书面答复。

第三十条 市、县人民政府住房和城乡建设（房地产）行政主管部门及其物业专项维修资金管理机构应当依法接受审计部门对物业专项维修资金的审计监督。市、县人民政府审计部门按计划对物业专项维修资金进行专项审计。 市、县人民政府住房和城乡建设（房地产）行政主管部门应对本行政区域内物业专项维修资金的管理和使用情况，开展内部审计，并将审计结果报送当地人民政府审计部门备案。

物业专项维修资金由业主自管的、以及自管期间业主委员会主任离任前，街道办事处、乡（镇）人民政府应当对物业专项维修资金的管理情况进行审计，并通报全体业主。

第三十一条 物业专项维修资金的财务管理和会计核算，应当符合国务院财政行政主管部门的规定。会计核算应当按照财政部《住宅专项维修资金会计核算办法》的规定，规范维修资金会计核算。

县级以上地方人民政府财政行政主管部门应当加强对物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十二条 物业专项维修资金专用票据的领取、使用、保存和核销，应当符合省人民政府财政、住房和城乡建设（房地产）行政主管部门的规定，并接受其监督。

第六章 法律责任

第三十三条 违反本办法规定，任何单位或个人挪用或违反本办法及相关规定使用物业专项维修资金的，由县级以上地方人民政府住房和城乡建设（房地产）行政主管部门予以追回，并给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款，构成犯罪的，依法追究相关人员刑事责任。

建设单位违反本办法规定，将未交存物业专项维修资金的物业擅自交付的，责令改正；拒不改正的，由建设单位按业主应交数额代为补齐；逾期不改正的，给予处罚。

第三十四条 违反本办法规定，使用、保存、核销物业专项维修资金专用票据的，依照有关法律、法规的规定给予处罚。

第三十五条 县级以上人民政府及其住房和城乡建设（房地产）行政主管部门、物业专项维修资金管理机构、自然资源不动产登记管理部门违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）减免业主应当交存的物业专项维修资金的；

（二）不按照规定收取、核验物业专项维修资金的；

（三）挪用物业专项维修资金的；

（四）不按照规定对物业专项维修资金的使用进行监督的；

（五）有其他徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守行为的。

第三十六条 建设单位、施工单位、材料设备供应单位、物业服务企业以及其他相关单位和个人有违反本办法或其他相关规定行为的，除按规定处罚外，由市、县住房和城乡建设（房地产）管理部门将违法信息通报相关主管部门，由相关主管部门按照联合惩戒的有关规定实施联合惩戒。

第七章 附则

第三十七条 住宅小区外与住宅楼结构不相连的非住宅物业的物业专项维修资金交存、使用和管理，参照本办法执行。

第三十八条 本办法所称物业共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称物业共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、安防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

第三十九条 本办法自年月日起施行。

附件2

《安徽省物业专项维修资金管理办法》（修改草案征求意见稿）起草说明

一、拟解决的主要问题

（一）完善维修资金监管及相关部门职责分工。随着机构优化重组，各地物业专项维修资金管理机构及相关部门的职能划分发生变化，办事流程亦有优化，现行《办法》需与之相适应，需在修订的《办法》中明确市辖区住房和城乡建设（房地产）行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府对物业维修资金管理的相关职责。

（二）解决维修资金使用难的问题。《安徽省物业管理条例》拓宽了物业专项维修资金的使用渠道。2016年修订的《安徽省物业管理条例》第八十九条提出了应急使用物业专项维修资金的情形，但现行《办法》没有具体的规定，需对条例中的相关要求作具体细化，解决紧急情况下，维修资金使用难题。

（三）解决维修资金交存和筹集的问题。专项维修资金的交存中存在不动产权属登记机构与专项维修资金管理机构不能有效衔接，交存环节把关难等问题，严重影响专项维修资金的归集。因此亟需修改现行《办法》，转变交存环节，加强专项资金归集管理迫在眉睫。

（四）保障维修资金安全。依托信息化建设加强维修资金筹集、使用、保值增值。

二、主要修改内容

本次修改的《安徽省物业专项维修资金管理办法》(修改草案送审稿）共七章三十九条。主要修订内容包括以下六个方面。

（一）调整维修资金缴纳比例。交存标准上由原来的按房款计征改为按单方造价计征，考虑到各地商品房价格差异较大，致使维修资金交存数额各地不均衡，而土建造价相对差异较小，物业维修、更新、改造费用也相差不大，从而使缴存标准相对统一。其次，明确交存环节，对相关部门、相关单位在交存环节的职责提出了要求。

（二）简化专项维修资金的使用流程。简化维修资金使用、应急情况使用程序，减少不必要环节和申请材料。

（三）增加市辖区住房和城乡建设（房地产）行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府对物业维修资金管理、使用相关的指导、协调、监督等相关职责。加强对维修资金增值收益的管理及监督。

（四）增加对维修资金使用过程监管。要求申请使用维修资金应有街道办事处（乡镇人民政府）出具的现场勘查意见，规定维修费用不得采用现金方式支付，同时要求维修项目完成后验收不合格的，不得进行竣工结算，特种设备和消防设施的维修还应由相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明。

（五）对业主自行管理维修资金作出规定。规定了自管维修资金的条件和方式，以及相应的监管措施。对公有住房的维修资金交存、管理作了补充规定。

（六）增加了维修资金补建补交的相关规定。

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