芜湖小区业主速看！这三条新政要来了！事关物业专项维修资金、住房……

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芜湖所有小区业主注意啦！近日全市及省内接连发布了多条新政，目前正在征求意见中。我们先来看看物业专项维修资金的内容。

安徽省司法厅公开的《安徽省物业专项维修资金管理办法》（修改草案征求意见稿）中，明确未来将简化专项维修资金的使用流程；增加对维修资金使用过程监管；并对业主自行管理维修资金作出规定。此外也调整维修资金缴纳比例，由业主以住宅建筑安装工程每平方米造价为基数，按照每平方米5%-8%的比例交存。 【买房咨询热线：4008908365转802】【芜湖买房qq群：852643826】 

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安徽拟物业专项维修资金新政

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1、业主逾期未交存维修资金或被起诉

针对物业专项维修资金的交存，《征求意见稿》明确，住宅物业或者与住宅楼结构相连的非住宅物业的首期维修资金交存，由业主以住宅建筑安装工程每平方米造价为基数，按照每平方米5%-8%的比例交存。

首期物业专项维修资金，由业主在房屋交付前，存入住房和城乡建设（房地产）行政主管部门设立的物业专项维修资金专户。建设单位、物业服务企业等单位不得代收物业专项维修资金。

业主的物业专项维修资金余额低于首期交存的维修资金30%时，应当续筹物业专项维修资金。业主续筹物业专项维修资金有困难的，可由业主及其配偶申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额。

业主未交存物业专项维修资金的，业主委员会或居（村）民委员会应当督促其交存。逾期仍未交存的，业主委员会、居（村）民委员会或利益相关业主可以向人民法院起诉。

2、业委会至少每半年公布资金使用等情况

《征求意见稿》规定，业主大会成立后决定自行管理物业专项维修资金的，应在物业所在地县级以上人民政府住房和城乡建设（房地产）行政主管部门、财政部门、街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下召开业主大会，共同决定以下事项：业主大会自行管理物业专项维修资金的决议；物业专项维修资金管理制度；账目管理委托单位和物业专项维修资金账目责任人的决议；物业专项维修资金保值增值及筹集方案；其他与物业专项维修资金有关的决议事项。

业主委员会可以在物业专项维修资金管理系统中查询本物业管理区域内交存物业专项维修资金的业主名单和账户余额，至少每半年一次在物业管理区域内向业主公布物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；发生列支的项目、费用和分摊情况；幢、户明细账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额和其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。

此外《征求意见稿》明确提出， 业主转让物业时，应当结清物业专项维修资金；物业专项维修资金尚有节余的，应当随物业所有权同时转让过户。原产权人未交存维修资金或维修资金分账户余额不足的，应当由转让双方协商足额交存。物业因拆迁或者其他原因灭失的，应当将业主交存的物业专项维修资金账面余额返还业主。

3、这些费用不得从物业专项维修资金中列支

《征求意见稿》明确，以下费用不得从物业专项维修资金中列支：依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

向物业专项维修资金管理机构申请核准使用物业专项维修资金，应提供申请书、物业专项维修资金使用方案、相关业主同意使用方案的决议和街道办事处（乡镇人民政府）出具的现场勘查意见等材料。

《征求意见稿》明确规定，若发生屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；消防设施损坏的；公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；楼体外立面有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；二次供水设施损坏的等危及安全情形之一，需要使用物业专项维修资金的，业主委员会可以直接申请使用，尚未产生业主委员会的，由街道（乡镇人民政府）代为维修，并从物业专项维修资金中列支相关费用。办法征求意见时间自2022年10月20日至11月19日止。

芜湖小区物业管理要立法了！

小区内禁止这些行为

（附条例部分内容）

1、立法目的

为了规范住宅小区物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益。

2、适用范围与定义

物业管理，是指业主通过自行管理或者委托管理等方式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理活动及其监督管理。

3、政府及部门职责

市、县（市）区人民政府、开发区管委会应当加强对住宅小区物业管理工作的领导，建立物业管理综合协调工作机制，协调解决物业管理中的重大问题，统筹推进物业管理工作。街道办事处、镇人民政府依法承接和行使行政执法权，加强对住宅小区内违法行为的查处。

市、县（市）区人民政府住房和城乡建设主管部门（以下简称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理，并加强对居民委员会、村民委员会、业主委员会和物业服务人的业务培训和指导。相关部门、机构应当依法履行职责，推进执法进小区：

4、业主、业主大会、业主委员会

业主应当依照法律法规、管理规约和物业服务合同行使权利，自觉履行法定和约定的义务。物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。

首次业主大会筹备组由业主代表和建设单位、街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会代表等人员组成，会议应当自筹备组成立之日起九十日内召开，筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米零点三元且总额不少于二万元，最高不超过十万元的标准承担。业主委员会由五至十一名委员组成，组成人数为单数，成员候选人由居民委员会、村民委员会推荐、业主自荐或者联名推荐产生。

业主大会成立但未能选举产生业主委员会的，筹备组可以改设为物业管理委员会。暂时无法成立业主委员会的，居民委员会、村民委员会应当在街道办事处、镇人民政府指导下成立物业管理委员会，临时代行业主委员会职责。

5、老旧小区改造

市、县（市）区人民政府、开发区管委会应当制定老旧小区物业整治改造计划和年度实施计划，完善配套基础设施和公共服务设施，并指导、协助老旧住宅小区增设必要的停车位、车辆充电设施以及加装电梯。

6、物业选聘及物业服务履约保证金

建设单位依法通过招投标方式选聘物业服务人。依法通过其他方式选聘物业服务人的，应当通知街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会派员参加。鼓励物业服务合同双方约定物业服务履约保证金。用于保证物业服务人依法依约履行合同和退出物业管理区域时履行移交档案资料、服务用房和设施设备等交接义务。

7、物业没有这些权利

（一）违反物业服务合同减少物业服务事项、降低物业服务标准；

（二）采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业服务费； 

（三）擅自增加收费项目、提高收费标准；

（四）非法收集、使用、传输、买卖在物业服务活动中获取的业主、非业主使用人个人信息；

（五）擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施设备的所有权或者使用权；

（六）挪用、侵占专项维修资金、业主公共收入；

（七）擅自拆除、损坏物业管理区域内的共用设施设备；

（八）擅自撤出或者拒不撤出物业管理区域；

（九）终止服务撤出时，拒不移交属于业主共有的档案资料、物品、资金等；

（十）损害业主合法利益的其他行为。

发现前款行为的，业主、物业使用人有权向街道办事处、镇人民政府或者有关行政主管部门投诉、举报。 

8、这些信息要向业主公示并更新

（一）物业服务人的基本信息与投诉电话等；

（二）物业服务合同的主要条款，包括服务事项、内容与标准、收费项目与标准等； 

（三）电梯、消防等设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式与应急处置方案等； 

（四）上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；

（五）公共水电费用分摊情况、物业服务费、公共收益收支与专项维修资金使用情况；

（六）物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况；

（七）其他应当公示的信息。

9、物业费收费与缴纳

物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符原则。鼓励采取菜单式、酬金制等收费方式。物业服务人提供基本物业服务之外的定制化、个性化服务的，应当遵循自愿原则，在物业交付后与业主另行约定服务费用。业主应当按照约定按时足额交纳物业服务费。

10、物业管理区域内禁止从事的活动 

（一）装修过程中擅自变动房屋主体、承重结构；

（二）违法搭建、改建建筑物、构筑物，违法挖掘房屋地下空间，未经批准改变房屋外观；

（三）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（四）违法改变房屋用途或者将车库、储物间等配套设施改为住宅或者生产经营场所；

（五）损坏或者停用公共消防设施和器材，妨碍消防通道、安全出口畅通；

（六）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品； 

（七）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备，损坏公共绿化及其附属设施； 

（八）违反规定摆摊设点、占道经营；

（九）停放车辆妨碍其他车辆通行；

（十）违反规定饲养动物；

（十一）违反规定随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物，排放超过规定标准的噪声、光辐射等；

（十二）在走道、楼梯间、安全出口等公共区域私拉电线、电缆或者在住宅室内为电动车等充电；

（十三）违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质； 

（十四）违反规定出租房屋；

（十五）法律、法规或者管理规约、业主大会议事规则禁止的其他行为。

发现前款行为的，业主、物业使用人有权投诉、举报；业主委员会、物业服务人应当进行劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告街道办事处、镇人民政府或者有关行政主管部门。

11、共有部分收益该归谁

建设单位、物业服务人利用共有部分从事经营活动产生的公共收益，扣除物业服务人的经营管理费用后，属于业主共有。经营管理费用不得超过公共收益的百分之三十。公共收益应当单独分类列账，每半年公布一次收支情况。公共收益委托物业服务人管理的，物业服务人应当与街道办事处、镇人民政府设立公共收益共管账户。公共收益由业主委员会管理的，经业主大会决定，可以与街道办事处、镇人民政府设立公共收益共管账户。

12、车库车位使用

建设单位依法取得车位、车库权属登记后，方能出售、出租或者附赠车位、车库。物业管理区域内有空余车位、车库，业主、物业使用人要求承租的，建设单位不得拒绝出租。物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠或者以一次性支付租金的方式变相出售。

13、建设工程质量保证金

建设单位应当依法承担物业的保修责任，足额交纳工程质量保证金。保证金总预留比例不高于工程价款结算总额的2%，专项用于物业保修期内的维修。

14、专项维修资金紧急使用制度

发生下列危及安全情形之一，需要立即使用专项维修资金进行维修和更新的，由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业服务人提出建议，经业主委员会、相关业主同意，并经所在县（市）区物业主管部门审核后，直接申请使用专项维修资金：

（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）消防设施损坏的；

（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；

（五）楼体外立面有脱落危险的；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（七）二次供水设施损坏的；

（八）其他危及房屋安全的情形。

县（市）区物业主管部门应当自收到书面申请之日起三个工作日内完成审核。

全文如下：

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芜湖保障性租赁住房项目认定办法

正征求意见中

（附条例部分内容）

1、保障性租赁住房项目须同时符合下列标准：

（一）面积标准。保障性租赁住房项目以建筑面积70平方米以下小户型为主，可适当配建90平方米的保障性租赁住房的。

（二）租金标准。保障性租赁住房租金须接受政府指导，按不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%设定。 

（三）规模标准。保障性租赁住房项目可为成套或宿舍式房屋，房源规模原则上不少于50套（间）。 

（四）建设标准。保障性租赁住房项目应执行住宅型租赁住房或宿舍型租赁住房建设标准，住房应当进行装饰装修，并配套基本生活设施。 

（五）运营标准。保障性租赁住房项目运营期限不得超过经批准的土地使用年限和租赁合同年限，具体标准为： 

新供应国有建设用地新建项目的房源，自持年限内原则上不得退出保障性租赁住房管理； 

企事业单位自有存量土地新建、产业园区配套用地新建和集体经营性建设用地等方式新建项目的房源，运营期限原则上不少于10年； 

存量房屋改建（含居住和非居住）项目运营期限原则上不少于10年； 

已开工或建成项目因执行相关认定标准有困难的，在满足租金标准和对象标准的前提下，可适当放宽认定标准，具体由区领导小组审议决定，并报市领导小组备案。 

2、以下列方式筹建的保障性租赁住房属于新建类项目：

（一）集体经营性建设用地新建； 

（二）企事业单位自有存量土地新建； 

（三）产业园区配套用地新建； 

（四）新供应国有建设用地新建；

（五）其他符合保障性租赁住房条件的用地新建。

新建类项目申请认定为保障性租赁住房的，申请单位应向项目所在地区领导小组办公室提交以下申请材料：

保障性租赁住房项目认定申请表；

申请人身份证明；委托申请的，需提交受托单位及法定代表人的身份证明、委托书；

土地权属证明；

项目方案（附相关印证材料），内容应包括:项目基本信息（名称、地址、土地性质、土地面积)、建设单位及运营单位名称、项目用地面积与四至范围、土地利用现状及相关图件、用地规划及相关图件、预计开工竣工及投入使用时间、建筑面积（含总建筑面积、保障性租赁住房建筑面积、配套设施建筑面积）、筹建房屋类型、户型及套（间）数、项目可行性分析、项目投资及成本测算、招租条件、租金要求、初步运营计划等;

在建项目申请项目认定的，需提交建设工程规划许可文件（记载的建设项目为成套住宅、公寓、宿舍等居住类型）；

其他必要材料。

3、闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋筹建的保障性租赁住房属于非居住房屋改建类项目。非居住房屋改建类项目申请认定为保障性租赁住房的，申请单位应向项目所在地区领导小组办公室提交以下申请材料：

保障性租赁住房项目认定申请表;

申请人身份证明;委托申请的，需提交受托单位及法定代表人的身份证明、委托书;

房屋权属证明;

非产权单位申请的，需提交租赁协议或委托运营管理的相关协议，以及产权单位同意改建为保障性租赁住房的书面意见;

项目方案（附相关印证材料），内容应包括:项目基本信息（名称、地址、土地性质、土地面积)、建设单位及运营单位名称、预计开工竣工及投入使用时间、建筑面积(含总建筑面积、保障性租赁住房建筑面积、配套设施建筑面积）、改建房屋类型、户型及套（间）数、项目投资及成本测算、招租条件、租金要求、初步运营计划等;

辖区各相关部门改建手续及联合验收的通过意见；

其他必要材料。

4、闲置的成套住宅、公寓、单位宿舍、人才公寓等居住存量房屋筹建的保障性租赁住房属于居住房屋改建类项目。居住房屋改建类项目申请认定为保障性租赁住房的，申请单位应向项目所在地区领导小组办公室提交以下申请材料：

保障性租赁住房项目认定申请表;

申请人身份证明;委托申请的，需提交受托单位及法定代表人的身份证明、委托书;

房屋权属证明；

非产权单位申请的，还需提交租赁协议或委托运营管理的相关协议，以及产权单位同意用作保障性租赁住房的书面意见;

项目方案（附相关印证材料），内容应包括:项目基本信息（名称、地址、土地性质、土地面积）、建设单位及运营单位名称、开工竣工及投入使用时间、建筑面积（含总建筑面积、保障性租赁住房建筑面积、配套设施建筑面积)、房屋类型、户型及套（间)数、招租条件、租金要求、运营计划等;

辖区各相关部门联合验收的通过意见；

其他必要材料。

5、项目认定

保障性租赁住房项目认定常年接受申报，认定程序如下： 

（一）申请。申请单位向区领导小组办公室受理后提交项目认定材料。

（二）审查。申报材料齐全的项目，区领导小组办公室受理后结合区域总体规划、保障性租赁住房发展计划、项目地块的现状条件等对申请材料进行审核。 

（三）认定。符合标准的项目，公示5个工作日且无异议的，报区领导小组办公室受理后同意后，由区领导小组办公室受理后核发《保障性租赁住房项目认定书》。项目认定在受理之日起30个工作日内完成。 

（四）备案。区领导小组办公室将认定的保障性租赁住房项目，上报市领导小组办公室备案。 

全文如下：

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