2017年安徽房地产形势分析报告发布 对于芜湖是这么说的
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2016-2017年安徽房地产业发展形势分析与展望
安徽省经济信息中心预测处
内容提要：2016年，在一系列利好政策的推动下，安徽省房地产市场量价齐升，房地产开发投资低位运行，房地产开发企业资金来源较为充裕，商品房待售面积较年初明显减少，去库存效果明显。但非住宅类商品房库存高位，去化周期长，区域房地产分化加剧等问题仍然突出。展望2017年，由于高基数、合肥楼市调控措施持续加码等因素影响，房地产销售或将明显回落，房地产开发投资将面临较大下行压力，房地产价格总体仍将保持平稳运行态势。
一、2016年安徽省房地产市场运行情况
1、商品房销售快速增长。在房地产利好政策频出、各地市货币化安置棚改拆迁或发放住房消费补贴等政策措施的推动下，2016年，安徽省商品房销售增幅呈现持续加快态势，但10月份以后，受合肥限购限贷政策影响明显，1－11月份，全省商品房销售面积7629.3万平方米，增长45.4%，累计增幅较10月末回落2.7个百分点。其中，住宅销售面积6799.1万平方米，增长48.5%，累计增幅较10月末回落3.6个百分点。
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区域商品房销售分化明显。1－11月份，六安、阜阳、安庆、马鞍山、蚌埠和芜湖6市商品房销售面积增幅均在40%以上，分别增长127.3%、102.7%、80.8%、54.8%、40.7%和40.6%，而销售最慢的淮北，同比下降5.5%。合肥受10月出台的一系列房地产调控政策影响，商品房销售面积增长35.8%，较1－10月份回落4.6个百分点。
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2、房地产开发投资低速增长。不同于房地产销售增幅的持续加快，全年房地产开发投资增速呈现倒“V”型，于4月份达到全年最高值（10.6%）后回落，1－11月份，全省房地产开发投资4150亿元，增长3.6%。其中，住宅投资2757.7亿元，增长6.5%。
地市房地产开发投资走势与商品房销售情况基本一致。1－11月份，六安、阜阳、安庆3市房地产开发投资增幅在20%以上，分别增长34.1%、32%和24.8%；合肥房地产开发投资占全省比重达30.%，增长6.2%，滁州、铜陵、蚌埠、芜湖、淮北市房地产开发投资同比下降，其中，淮北同比下降39.1%。
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3、商品房施工、新开工面积快于上年同期。1－11月份，全省商品房施工面积3.48亿平方米，增长3.5%，增幅同比提高0.9个百分点。新开工面积7656.7万平方米，增长7.8%，增幅同比加快19.5个百分点。
4、商品房平均销售价格涨幅较快。1－11月份，全省商品房平均销售价格5920.3元/平方米，增长7.9%，增幅同比加快7.4个百分点。其中，住宅、办公楼、商业营业用房销售均价分别为5623、8205、9087.3元/平方米，分别增长9.8%、10.3%和6.5%，增幅同比分别加快8.6、1.8和10.3个百分点。
地市商品房价格涨幅分化。11月份，合肥、蚌埠和安庆3市新建住宅价格同比分别增长47.4%、8.2%和6.7%。其中，合肥涨幅明显，同比涨幅居全国第1位，但自10月份公布限购限贷政策后，房价涨幅明显趋缓，10月、11月和11月下半月，新建商品住宅环比涨幅分别为1.5%、-0.1%和持平，政策效果明显，房价快速上涨势头得到有效控制。
5.房地产开发企业资金较为充裕。市场销售火爆，房地产开发企业资金快速回笼。1－11月份，全省房地产开发企业本年到位资金5593.2亿元，增长24.2%，增幅同比加快28.9个百分点。其中，以定金及预收款、个人按揭贷款为主要来源的其他资金3233.9亿元，增长43.3%，是资金来源快速增长的主要支撑。
6.商品房库存面积减少。1－11月份，全省商品房待售面积2404.4万平方米，与2月末相比，商品房待售面积累计减少328万平方米，连续9个月减少。1－10月份，待售面积增长18.5%，增速同比回落17.7个百分点，较年初回落33个百分点。其中，住宅待售面积1321.1万平方米，增长9.7%，增幅同比回落18.3个百分点。
二、当前房地产市场运行中存在的问题
1、商业营业用房去库存压力较大。主要表现在：一是去库存进度慢于其他类别商品房。1－11月份，商业营业用房销售面积584.7万平方米，增长13.4%，增幅低于同期商品房销售32个百分点。二是待售面积增幅较快。9月末，全省商业营业用房待售面积880.7万平方米，增长44.9%，待售面积增长速度快于销售速度，也快于全部商品房待售面积增幅26.4个百分点。三是未来新增供给量仍然较大，商业营业用房本年新开工面积1284.1万平方米，是2016年累计销售面积的2倍。未来新的供给量仍然较大，同时，受互联网经济等新商业业态的冲击，未来商业营业用房销售难言乐观，去化周期仍然较长。
2、区域房地产库存分化加剧。商品房销售增速的持续加快有益于去库存周期的缩短，但具体到各地市，由于商品房销售冷热不均，区域去库存分化明显。据以往分析资料，库存去化周期低于全省平均的安庆、合肥、阜阳等市商品房销售较快，而去化周期较长的淮北和池州则面临销售缓慢、库存去化压力大等问题，区域房地产去库存进度不一，商品房销售最快的六安和最慢的淮北之间速度差达132.8个百分点。
3、房地产领域金融风险加大。居民房贷杆杠率快速提升，也在快速推升金融风险。1－11月份，全省居民中长期消费贷款占金融机构各项贷款余额的23.6%，创历史新高，比2015年同期提高3个百分点；较年初的全部新增贷款中，居民中长期消费贷款占39.9%，是2015年同期新增贷款的2.1倍。
三、2017年安徽房地产市场运行展望
展望2017年，在2016年商品房销售市场火爆、新开工面积恢复性增长的背景下， 2017年房地产行业预计将出现调整，整体面临较大的下行压力。
1、房地产市场销售或明显回落。从支撑因素来看：一是新型城镇化的推进，需求仍然强劲。“十二五”以来，安徽年均新增城镇人口105万人左右。二是省内其他三四线城市仍将会把“去库存”放在首位，继续实施鼓励居民住房消费的房地产政策，支持新市民住房需求，加大棚改货币化安置力度，积极去库存，从而支撑商品房市场销售。但从不利因素来看：一是受高基期因素影响。当前，全省商品房销售面积创历史新高，目前销售的高增长意味着对未来住房需求的透支和转移。二是合肥受限购影响成交量大幅下滑。10月份以来，合肥楼市调控政策持续收紧，继“房十条”限贷限购限地限价、进一步加大土地供应力度的调控措施之后，又于近期出台“土拍限价”措施，坚决遏制房价上涨势头。10月和11月当月，合肥商品房销售面积环比上月分别下降34.6%和34.9%，11月份合肥县域成交量环比下跌75%，政策效果明显。合肥房地产销售占全省商品房销售的比重在四分之一以上，合肥房地产销售增幅的回落对全省的影响显著。因此，总体来看，2017年，商品房销售或将明显回落，但区域分化态势仍将延续。
2、房地产投资需求将面临较大下行压力。2016年，安徽商品房销售的快速增长并未带来房地产开发投资的快速回升，这主要在于三四线城市库存压力仍然较大，房地产开发企业投资更趋谨慎。2017年，随着商品房销售的逐步加速下行，商品房库存将再次进入积累阶段，房地产投资将面临较大下行压力。
3、房地产价格总体保持平稳态势。2017年中央经济工作会议指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，建立房地产平稳健康发展的长效机制，控制房地产市场的金融风险，未来房价不能再重复过快上涨的覆辙。因此，房地产调控政策将更加注重“因城施策”，除合肥因房价涨幅过快，防控资产泡沫等风险出台限贷限购政策之外，省内其他地市房地产政策仍将以宽松为主，重点解决房地产库存过多问题。同时考虑到房地产开发企业资金总体较为宽裕、低利率环境仍然存在以及土地成本约束等因素，房地产价格总体将平稳增长。返回芜湖365淘房>>
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