365淘房 晋超 芜湖二手房微课堂 第一课芜湖二手房贷款全攻略昨天晚上准时开讲啦！干货满满~ 如果你是买房小白，对于贷款一无所知，那就要看房博士认真整理的微课堂回顾，一起来回顾昨天的微课内容！【咨询电话：400-8908-365转702】
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看点1.关于申请贷款
请问我现在有一套房贷款未结清，目前月供1500。月收入家庭1万。想再买房贷款，月供估计是3000。可是我有信用卡分期每月还款2千计1年。请问可以申请贷款吗？
陆义经理：您现在家庭的月负债1500+2000=3500元，月收入大于负债的2倍。但如您再买房，负债为1500+2000+3000=6500元，负债大于月收入的2分之一，这种情况下很容易会被银行拒贷。建议您先将信用卡分期还清后再申请贷款。
由于工伤原因近3个月没有流水，但是近一年流水可以覆盖月还款两倍，这种情况可以申请贷款吗？
陆义经理：一般情况下，银行在受理贷款审查审批中以持续稳定的有效收入为界定，如近期收入缺少连续性，银行无法确定您的收入稳定性，可能会要求增加首付或共同还款人等。
房贷贷多少年比较适合？
陆义经理：根据个人收入和家庭对于理财的规划，一般来说，商业贷款年限最长30年，借款人到期年龄不得超过70周岁。
逾期过一次能贷款么？
陆义经理：需要看您的征信报告上显示的逾期期数，如果是1次，对申请贷款无大的影响。建议您在后期请注意按时还款，避免逾期的再次发生，否则最终会对申请贷款有影响。
多少年的房子不让贷款？
陆义经理：在芜湖，各家银行一般还是会接受2000年以后的房产申请贷款，但也要以房屋所处的区域、位置作为参考。一般超过15年房龄，每多5年贷款比例会下降5%。如房龄是20年，或许只能贷款到房屋价值的60%或70%。
夫妻两人，国企，收入稳定，可以贷款到120万吗？
陆义经理：贷款金额是根据网签合同上的总房款减去已支付的首付剩余的金额。一般情况下，是根据家庭收入界定的，按照贷款年限以及还款方式计算月供。如您家庭无其他负债，月供少于或等于家庭月收入的一半即可。但如果家庭还有车贷、消费类贷款等其他负债，家庭月收入少于负债的2倍，则需要先还清部分负债或增加首付等方式重新计算。
等额本息好，还是等额本金好？
陆义经理：等额本息：每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年轻人，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体。
等额本金：因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
那到底哪个还款方式更划算呢？这个要具体问题具体分析。
1、你是否有提前还款的打算？等额本息前期还的利息多本金少，后面本金多；而等额本金每月的本金都在减少，如果选择提前还款，由于等额本金前期还的本金多、利息支出少，所以更划算。
2、你是否要出售房产？现在有很多朋友买房是用于投资的，既然是投资那就要考虑一个资金杠杆和回报率。等额本息前期所还的本金少，杠杆大；而等额本金前期所还的本金较多，相当提高了首付，杠杆小，如果想短期内出售房产，选择等额本息更为划算。你是自住的话，选择等额本金。
3、还款压力是否大？等额本金和等额本息每个月的还款金额是不一样的，等额本息每个月还款金额一样，但是支付的总利息比较多，等额本金前期还款比较多，但支付的总利息比较少。如果资金压力不大，可以选择等额本金的还款方式，如果资金压力比较大，可以选择等额息的还款方式，虽然支付的利息较多，但是前期没有那大的压力。您可以对照上述几个情况，再做选择。
看点.2关于商业贷款
我有个亲戚是农民，想在芜湖买房，能申请商贷吗？
陆义经理：一般情况下，对于农民只要有收入证明、还款实力均可申请，同时满足月负债是家庭月收入的二分之一即可。
有商业性质的房产贷款算吗？
陆义经理：门面房不算按揭贷款，如果名下只有一套门面房贷款，购置住宅申请商业贷款执行首套房政策。
现在哪家银行贷款利率低点？
从365房博士4月11日摸底芜湖12家银行情况来看，芜湖各大银行新房首套房贷款利率上浮10-20%，二套房贷款利率上浮20-25%。二手房首套房贷款利率上浮12-20%，二套房贷款利率上浮20-35%。 （以下信息仅供参考，具体以各银行回复为准）
看点3.关于公积金贷款
请问公积金账户中多少金额可以申请贷款？
陆义经理：芜湖公积金管理中心暂无规定账户余额需达到一定金额才可申请贷款，但是申请贷款时贷款额度不能超过不超过申请时我市住房公积金贷款规定的最高额度，且住房公积金账户缴存余额必须预留贷款额度的10%。
申请条件：
（1）住房公积金贷款连续足额缴存时间统一规定为6个月（含）以上。
（2）有稳定的经济收入和偿还贷款能力，以及有良好的信用记录，且具有完全民事行为能力的自然人；
（3）有合法的购买自住住房的合同，家庭购买首套住房的，贷款最低首付款比例为20%；购买改善性住房的，贷款首付款比例不得低于30%；对已有2次住房公积金贷款记录（含本市和外地）的缴存人家庭，不再发放住房公积金贷款；住房公积金贷款和商业贷款组合的，还要符合商业贷款的相关规定。（禁止向购买联排别墅、独栋别墅或第三套及以上住房的住房公积金缴存家庭发放个人住房公积金贷款。）
（4）购买商品住房的，以合同签订日期为准，必须在一年（含）内提出住房公积金贷款申请；购买二手房的，以房屋过户日期为准，必须在6个月以内提出住房公积金贷款申请；
（5）至申请贷款时没有逾2个月（含）以上未缴存公积金的；
（6）同意以所购住房作为抵押。
贷款额度：
1、公积金贷款购买二手房，以网签备案合同价格为认定标准。二手房过户交易计税价格须与网签备案合同价格一致，如不一致，公积金贷款申请无效，不予放款；
2、首次公积金贷款的贷款金额不超过购房合同总房款的80%，二次公积金贷款的贷款金额不超过购房合同总房款的70%；
3、购买的二手房使用年限在10年（含）以下的，住房公积金贷款最高额度不超过房屋总价的80%；10年以上、20年（含）以下的，不超过房屋总价的60%；20年以上的，不超过房屋总价的50%；二手房贷款期限不得超过抵押物土地使用剩余年限。
4、月还款额不超过借款人（含夫妻双方）月收入的一半；
5、不超过申请时我市住房公积金贷款规定的最高额度。
省直公积金和市直公积金一样的吗？
陆义经理：根据芜湖公积金管理中心回复，暂时无法在芜湖买房申请省直公积金，省直公积金在芜湖买房是属于异地公积金，2018年年初芜湖已经暂停办理异地公积金贷款。
公积金自己怎么缴纳？能否自己多交一点？
陆义经理：凡在芜湖市已办理工商登记的城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者、进城务工人员等，未达到法定退休年龄（男性未满60周岁、女性未满55周岁的），均可申请以个人名义缴存住房公积金。
缴存额度：
个人缴存者的住房公积金缴存基数为其上一年度月平均收入，但不得低于或高于我市公布的当年度最低和最高缴存基数标准。
缴存上限调整12%。
月缴存额等于缴存基数乘以缴存比例，月缴存额不得低于我市公布的当年最低缴存额。
个人缴存者在同一个住房公积金结算年度内（每年的7月1日至次年的6月30日）月缴存额要基本保持不变。每年的7月1日起受理下一年度的缴存比例和缴存基数调整工作。
目前我市最低缴存额：市区为每月206元，四县为每月180元。最高缴存额为每月3355元。
个人缴存者在购买自住住房时可申请住房公积金贷款。申请贷款必须符合芜湖市住房公积金贷款的相关规定，同时符合以下条件：
1、连续缴存住房公积金达6个月以上；
2、贷款额度为缴存余额的10倍，但不超过月缴存额相对应的最高贷款额度；
3、月还款额不超过月缴存基数的50%；
4、不超过以借款人所占房屋产权份额计算的贷款额；
5、贷款期限按不超过国家法定退休年龄延长5年，但最长不超过20年；
6、必须按规定的标准支付首付款，同时，必须办理用所购房屋抵押手续。
商业贷款能转公积金贷款吗？
陆义经理：根据政策规定，“商转公”条件包括：
（1）申请人必须是我市住房公积金单位缴存职工；
（2）2015年12月31日以前，住房公积金已连续足额缴存6个月（含）以上；
（3）商业银行住房按揭贷款在2015年12月31日之前已经发放，并且在申请时未还清的；
（4）申请“商转公”时，申请人及其配偶名下没有未还清的住房公积金贷款；
（5）申请“商转公”之前，申请人家庭无住房公积金贷款或仅有1次住房公积金贷款；
（6）申请“商转公”商业银行住房按揭贷款的房屋必须是已经办理产权证的；
（7）同意以“商转公”的房屋作为抵押。
我申请组合贷每月单位加个人缴纳600元，银行计算是还款3000元，每月存3000还是2400呢？
陆义经理：每个月只需要在银行还款卡内存入2400元即可，但由于各家银行扣款日都不一致，而公积金是办理划转业务，无法做到在扣款日前准时转入。建议已经开始还贷款的客户，在银行卡内预留1-2个月余额，以防额度不够扣款而产生逾期。
> > > 特别感谢 < < <
陆义
芜湖浦发银行二街支行贷款经理
从事个人信贷业务5年
助力三千家庭完成买房梦想
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