芜湖二手房涉及6大“价格”解读！搞不懂千万别交易
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365淘房 晋超 2019年5月9日下午16：00365淘房&天恒《芜湖房产在线评估》 如约上线 半小时的语音课程，近200位网友围观 众网友互动咨询、求房屋评估！！有房出售就找365房博士400-8196-080转2，帮你卖房！
【中央城D区：萃文中学旁 交付5年 实探城南优选小区 配套全】
本期主讲人
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李开胜
安徽天恒房地产土地评估有限公司
评估二部主任
国家注册房地产估价师
小编带你文字看全程！
01房地产价格种类
首先我们了解一下房地产价格种类，其中有挂牌价格、成交价格、市场价格、评估价格、网签价、过户指导价。
1 挂牌价格
指出售房地产时公开标出的要价，它不是成交价格，且通常高于成交价格。挂牌价公开透明，容易获得，但不是真实成交价，因此一般不作为估价的依据，但是可作为了解市场行情的参考。挂牌价通常随着市场行情而上下波动，就像很多网友问他们自己的房子能卖多少钱？一开始可以把挂牌价挂高一点，但经过一段时间无人问津后，再调低挂牌价；而当意向购买者很多或者市场越来越火时，就调高挂牌价。
2成交价格
是在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。它是已完成的事实，是个别价格，通常来说影响成交价格的因素有：交易者对交易对象和市场行情的了解程度，出售或购买的动机或者急迫程度，交易双方之间关系、议价能力和技巧等。在房地产市场最火2017年，许多人的朋友圈都转发了一个段子。一男子要在北京买房，报价728万，从早上七点开始砍价到夜里十一点半，最终成交745万。
3市场价格
是房地产在市场上的平均交易价格。一般商品的市场价格，通常是其大量成交价格的平均价格，比如平均数或中位数、众数等。但是房地产具有独一无二性，没有大量相同的房地产的成交价格，所以房地产的市场价格应是以一些类似房地产的成交价为基础测算的，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差。
4 评估价格
评估价是以市场交易价格为基础，根据一定的评估方法对房屋和市场情况作出的客观合理的价格估计。本质上是对估价对象价格的一个估计值。银行贷款用的评估价格实际上是评估房地产的抵押价值，是银行判断审批贷款额度多少的一个标准。
5网签价
是指在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上的价格。网签价是房屋交易缴税的申报价格，也是银行对抵押物抵押价值的参考。也就是说现在既想省税又想多贷款是不行了，二者只能选其一。
6 过户指导价
这是税务局自己制定的一个房地产的过户交税价格，区别于市场成交价和评估价。即不管买卖双方认可的成交价是多少，房屋过户时，不能低于税务局的过户指导价。一般如果网签价高于过户指导价，房屋的税费依据网签价来缴纳；如果网签价低于过户指导价，房屋的税费依据过户指导价来缴纳。
>>在日常的二手房交易过程中，评估价格为什么是低于成交价格的呢？
1、银行贷款用的评估价格是扣除装修价值的毛坯房价格，这与装修房的成交价格形成的差别。
2、对于银行贷款用的评估价格实际上是评估房地产的抵押价值。抵押价值评估中要遵循的重要原则是谨慎原则，即充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。
365淘房/摄
02芜湖热门小区评估价格
以下评估结果仅供参考，以实际交易为准
问：我家是伟星城，朝南89平两房，7/17层，精装3年了，能卖多少钱啊？
评估师：售价参考约12500-13000元/㎡，贷款评估价在12000元/㎡左右。
问：春苑小区，朝南，77.91平方两房，6/6层，中等装潢，大概估价多少？
评估师：售价参考约9500-10000元/㎡左右，贷款评估价在8500元/㎡左右。
问：汇成名郡高层一楼的毛坯，111.2平方米，住宅，大概什么价格啊？
评估师：市场价参考约13000-13500元/㎡，贷款评估价在10500-11000元/㎡左右。
问：城南中江桥月河新村5-6/6层，120平，多少钱啊？
评估师：第一层的贷款评估价在9500元/㎡，跃层的贷款评估价在6650元/㎡。
问：赛纳丽城19层楼的一楼，133平米，主卧次卧朝南，客厅朝西，毛坯房，请问能卖多少？
评估师：售价参考约10000元/㎡。
问：东方龙城采薇苑121.5平豪装能卖多少钱？总层34，楼层32楼？
评估师：售价参考约14000-14500元/㎡，贷款评估价在12000元/㎡左右。
问：儒林西苑，17层，120.37平，有装潢，大概评估价多少？
评估师：售价参考约11000元/㎡，贷款评估价在9000元/㎡左右。
问：中央城f区顶楼毛坯79.43平大概多少钱呢？
评估师：售价参考约13000元/㎡，贷款评估价在11000-11500元/㎡左右。
问：伟星幸福里毛坯，不是马路第一排3楼成交价格多少？
评估师：售价参考约13000元/㎡。
问：碧桂园白鹭湾15/32楼，南北通透。开发商装修满3年，李老师帮忙看下？
评估师：售价参考约8500元/㎡，贷款评估价在8000元/㎡左右。
问：波尔卡花园，多层3楼，90平方，两室一厅，户型方正，精装修，价格大概多少啊？
评估师：售价参考约8000-8500元/㎡，贷款评估价在7500-8000元/㎡左右。
问：左岸A区15层的1楼，毛坯，价格大概多少啊？
评估师：售价参考约14000元/㎡，贷款评估价在12000元/㎡左右。
问：瑞丰商博城d区的商业用房，2/3层，31.47平方米，内街，估价大概多少？
评估师：贷款评估价在10000元/㎡左右。
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