365淘房 晋超 2019年5月16日下午16：00365淘房&天恒《芜湖房产在线评估》如约上线，半小时的语音课程，200+位网友围观众网友互动咨询、求房屋评估！有房出售就找365房博士400-8196-080转2，帮你卖房！
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（微课堂群内分享记录截图）
本期主讲人
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365淘房/摄
李开胜
安徽天恒房地产土地评估有限公司
评估二部主任
国家注册房地产估价师
小编带你文字看全程！
01法拍房真的很便宜吗？
首先我们了解一下房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给最高应价的竞买人的买卖方式。
房地产拍卖活动中的评估价，一般是指为人民法院或有关当事人确定拟拍卖房地产的保留价提供参考依据，对拟拍卖房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。
现在芜湖的法拍房产可以直接在网上进行交易了。竞拍者将无需到现场进行举牌交易。
截图来自阿里拍卖官网
一般，法院委托淘宝网代为拍卖的房产，一般要比同地段、同品质的房产要便宜。
原因一是从法院委托评估机构评估，到评估机构评估结果出来后，在到挂网拍卖时间少则三个月或半年，多则一年，有的甚至更长。在房地产价格波动的期间，价格差异就会很明显。
原因二是评估公司评估的拍卖底价也叫拍卖保留价是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。同时为了吸引更多的竞拍者，会把起拍价调整到低于评估价格。
这里要注意的是法拍房的起拍价比二手房价格便宜，并不是真正的成交价格便宜。
原因三就是按规定可以拍卖三次，而只要“流拍”一次，价格就会降到原来的八折，所以到了“三拍”，经过几次折扣，价格已经十分优惠了。
02买法拍房要注意哪些？
大家需要了解法拍房的陷阱有的四个大点：
第一：房主多次抵押，资不抵债，债权人恶意骚扰。
法拍房解决了银行的债权，但是对于民间债务和高利贷是没有解决的，他们是不按套路出牌的，面对他们的骚扰，你也可以报警处理，但这种提心吊胆的居住体验，恐怕普通人没几个能接受的。
第二：拒绝配合，拍房易，交付难。
买到毛坯或者是空置房还好，如果里边还有人住，这就需要清场才能交付了。如果被执行人不配合，法院执行起来也很困难。我们碰到过很多案例，去评估的时候房屋装修的很豪华，等到拍卖成交过完户的时候都不愿意交房。拖了几个月，法院最后通知要强制执行，家里能搬走的都搬走了，连墙上射灯都不放过。
第三：税费欠费全由买方出。
法拍房税费的特殊性在于：转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担，所以，和买二手房一样，你得搞懂该房屋是否“满5唯一”，否则除契税外，要支付个税（尤其提醒大家：如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税！）；另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。
第四：户籍迁入难，学区没保障。
目前没有任何法律规定可以强制迁出户口，因此即便你过户了不动产证，却不能拥有房产所在地的户籍，如果你看中的是该套房屋的学区，你就要当心了。
这里我也给大家一些建议，购买法拍房要注意六个内容：
第一、房屋权益状况。房屋产权是否清晰，房屋租赁状况（尤其注意是否恶意租赁），是否可以及时腾空，房主是否有其他债权债务。这些一般会在公告中进行备注，也可以致电法官进行咨询。
第二、房屋税费状况。法拍房税费的税费全部由买受人承担，这里主要了解一下该房屋上次交易是否属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”。
第三、房屋费用缴纳情况。房主是否有物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费。
第四、户口问题。要调查一下所拍房产名下有没有挂靠小孩的户口，户口迁入是否有难度。
第五、注意拍卖公告的瑕疵提醒。特别提醒，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。竞买人不仅需要亲自实地查看，还要进一步咨询法官该房产的抵押、债务和担保情况，房产被拍卖的原因等。
第六、何时价格最低。一般的司法拍卖程序，“流拍”一次后，下一次拍卖会打折降价；而在三次“流拍”后，法院会直接进行折价“变卖”，如果想“捡便宜”，这会是个时机。
03芜湖热门小区评估价格
以下评估结果仅供参考，以实际交易为准
问：蓝湖郡目前毛坯的二手房大概多少？？
评估师：售价参考约12000-12500元/㎡，贷款评估价在11000元/㎡左右。
问：颐景湾盘精装修的成交价大约多少？
评估师：售价参考约13000-13500元/㎡左右，贷款评估价在12000元/㎡左右。
问：金浩仁和天地毛坯三房中间楼层成交价大概多少？
评估师：市场价参考约10000-11000元/㎡，贷款评估价在9500-10000元/㎡左右。
问：伟星凤凰城那能卖多少？
评估师：市场价参考约9000-9500元/㎡。
问：金浩仁和天地毛坯三房中间楼层成交价大概多少？
评估师：市场价参考约10000-11000元/㎡，贷款评估价在9500-10000元/㎡左右。
问：我有一套东方蓝海 楼王位置 18号楼 8楼的139平的房子最近考虑出，价格在大概多少？
评估师：市场价参考约12000-13000元/㎡，贷款评估价在12000元/㎡左右。
问：四褐山褐山花园一期的房子能卖多少一平？3层，108平方精装修三室两厅。
评估师：市场价参考约5500-6000元/㎡，贷款评估价在5000元/㎡左右。
问：清水清苑小区1层87平方米能卖多少？
评估师：市场价参考约4500-5000元/㎡，贷款评估价在4500元/㎡左右。
问：美加印象9/18层，87平两室一厅中装大概多少？
评估师：市场价参考约10000-11000元/㎡，贷款评估价在10000元/㎡左右。
问：我在春暖花开2楼130的四房可以卖多少钱？
评估师：市场价参考约12500-13000元/㎡。
问：三山碧桂园32楼顶楼，南北通透三室两厅，116平毛坯价格在多少？
评估师：市场价参考约7000-7500元/㎡，贷款评估价在7000元/㎡左右。
问：国贸天琴湾23楼214平豪装，四室两厅南北通透成交价大概多少？
评估师：市场价参考约13000-15000元/㎡，贷款评估价在12000元/㎡左右。
问：万科海上传奇32楼87.6平精装，三室两厅南北通透大概多少？
评估师：市场价参考约15000-16000元/㎡，贷款评估价在13000元/㎡左右。
问：仁和天地一楼，小区最外层面对柏庄相府，采光无问题，主卧客卧/客厅和客卧都是南北通透，面积91平精装修2房改的3房能卖多少？
评估师：市场价参考约10000-11000元/㎡，贷款评估价在9000元/㎡左右。
问：黄山西苑顶楼跃层，装潢不错，面积142价格多少？
评估师：市场价参考约10000元/㎡，第一层的贷款评估价在8500元/㎡，跃层的贷款评估价在5950元/㎡。
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本期编辑 | 静静
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