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签协议后反悔
双方互相起诉
引发官司的这套房产位于厦门湖里区，面积大约76平方米。2017年3月13日，购房者张女士看中了这套房产，就在厦门一家中介的居间下，与房东李先生签订了《房产买卖协议》。
双方约定，房屋成交总价为4126000元，并约定协议签订之日张女士向李先生支付定金30万元，在办理委托公证当天向李先生支付2046000元，其余尾款由张女士每月准时支付按揭款给李先生，李先生则在公证当天收到购房款后将房产交给张女士使用。
签订协议当日
张女士依约向李先生支付30万元定金
但是，在2017年4月初，张女士以限购政策无法过户为由，要求终止协议。而且，张女士此后没有按约定支付2046000元的购房款。
此后，张女士多次与李先生沟通，希望解除合同并要求退还定金。但是，李先生不同意解除协议，也拒绝归还30万元购房定金。
为此，张女士将李先生告上了法庭，起诉请求法院判决解除双方签订的《房产买卖协议》，并让李先生返还30万元定金。
李先生被告上法庭后，房东李先生为此向律师求助，并在律师帮助下和购房者对簿公堂。在林敏辉律师的帮助下很快向法院提出反诉，请求法院判张女士支付60万元违约金给李先生，即要求她扣除已付定金后，再支付违约金30万元。
签了协议不买房
算不算违约？
对此，张女士解释说，自己一直以来长期居住在龙岩，女儿是厦门户口，所以想在厦门买一套房子登记在女儿名下。不料，双方签订协议不久，厦门市出台的限购政策。而此前张女士女儿已有两套房产在名下，因而丧失购房资格，房子无法过户到其名下，导致协议无法继续履行，合同目的无法实现。所以，张女士认为，卖家应该退还定金。
不过，房东李先生认为，张女士所说的“女儿被限购”只是借口。实际上，张女士女儿名下已有两套房产，即使没有限购政策，张女士也无法将讼争房产过户到女儿名下。而且，双方之前就约定，办理公证后可将房产过户给任意第三人，张女士可以通过父母挂靠的方式落户厦门并取得购房资格。
因此，李先生认为，协议书不存在履行障碍，张女士单方面解除协议已经构成违约，要求张女士按约定支付60万元的违约金以及律师费。
所以，李先生也向法院提出反诉请求，反诉认为，张女士不继续履行协议是有意为之，其行为已违约，因此要求赔偿违约金。
面对反诉，张女士答辩称，因限购政策是不可抗力，自己的行为不构成违约，无需承担违约金。
买方违约
卖方获赔30万元
经审理，法院认为，张女士提交的证据无法证明其购买房屋用于女儿居住，根据证人的证言，张女士购买房屋系投资行为，张女士在购买房屋时陈述可以得房屋过户到其他人名下。因此，限购政策并不影响张女士实现其合同目的，张女士以其购买房屋居住的合同目的无法实现为由解除合同，系违约行为，应承担相应的违约责任。
张女士违约应该赔多少
法院认为，违约金具有补偿性和惩罚性的双重功能，结合本案实际情况和房价波动的市场因素等，双方约定的违约金金额标准过高。所以，综合考虑当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，法院认为，张女士应当支付30万元违约金，因为李先生要求违约金抵扣应返还的定金。
所以，法院判决认定双方签订的《房产买卖协议》解除，并支持李先生关于违约金抵扣定金的主张。
再次提醒大家
买房卖房都要慎重
签了协议就后悔不得了
同意的点赞
来源|海峡导报
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