芜湖二手房如何做到合理估价?快速卖房看这篇

来源:365芜湖二手房 2018-05-30 17:50

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1、你好,我想买芜湖城南儒林西苑的房子,帮我参考下可以入手吗?

答:儒林西苑是回迁安置小区。儒林西苑的地段不错,在芜湖城南滨江一带,但部分房源可能没有办理房产证,即便办了产证,也要看一下小区的环境,物业再做决定。目前安置房和商品房居住质感和环境差距还是有一定差距。

有能力还是选商品房。虽然房价可能稍高一些,但未来的升值究竟可能会不一样。不管在哪儿,不过回迁房是刚需自住的好选择。

2、我在中介看了一套二手房,中介经纪人跟我说首付都很高接近六成了,中介说和银行评估价有关,如何提高贷款额度?

答:说到二手房交易,一般实际存在两个房价,其一是成交价,实际买卖双方谈好的房价;其二是评估价,向银行申请房贷、缴纳二手房交易税费的参照房屋总价。

二手房贷款额度以评估价计算,同时评估价涉及缴税,如果想缴税省一些,自然评估价就低不就高。二手房交易过程中,实际出售价和评估价差额也将体现在首付里,且现金支付。建议自己算一下,估算出最适合自己的付款方案。

3、我买想一套二手房,交易价格是150万,银行评估价格是120万,首付应该是多少?评估能把评估价做高吗?

答:一般情况下,一般首付不得低于银行评估价的20%,评估价应付首付约24万,成交价150万与评估价120万的价差30万,总共要支付约54万元

当评估价和交易价格差别较大的时候,实际首付还需与卖家达成共识。

有的机构是可以将评估价做高,但有的机构是根据实际价值评估,但其实小编并不建议购房者为了低首付而去把评估价做高,目前银行默认实际价值的评估价,建议选择正规的有承诺并有保障的中介机构进行评估,恶意提高评估价格会产生很严重的后果。总之,要对自己所售的房子进行合理估计。

4、你好,我想拿自己的房子和亲戚家的房子置换,两套房子评估价格差不多,请问房屋置换税费要交多少呢? 

答:房屋互换要件、税种及税率:换方(房屋价值大)税率: 

1、增值税及附加,视同买卖(参照买卖) 

2、个人所得税,视同买卖(参照买卖) 

3、土地增值税,视同买卖(参照买卖) 

4、印花税,按评估价值(双方)×0.5‰

5、契税,免征;

被换方(房屋价值小)税率:

1、增值税及附加,视同买卖(参照买卖) 

2、个人所得税,视同买卖(参照买卖)

3、土地增值税,视同买卖(参照买卖) 

4、印花税,按评估价值(双方)×0.5‰

5、契税,按互换房屋差价×4%。

5、你好,我想了解一下二手房评估都从哪些方面进行?

答:对房屋进行估价,可以通过咨询中介机构、网上查询以及利用查询工具三种方式。具体可参考以下要素:

1)楼栋位置:小区中间位置均价大于小区周边位置(临街)。

2)楼层:

多层:中间层(2-4层)> 顶层(6-7层) >1层

高层:中间层(4-10层)> 高层(11-12层)> 底层(4层以下)

高层:中间层(6-15层)> 高层(15层以上)> 底层(5层以下)

3)房屋利用率

房屋利用率越大,价钱越高。

(计算方法:参考房本测绘页中公摊系数,公摊系数越小,房屋利用率越大。)

4)朝向,一般来说:

塔楼:东南 > 西南 > 双南 > 东向 > 西向 > 西北 > 北

板楼:南北 > 双南 > 东西 > 东向

5)楼龄

年代越新,房价越高。(年代新,房屋折旧率低,贷款相对多。)

温馨提醒:

以下因素也是调整估价的重要因素:

1.结合买房成本加减房价

房屋本身税费越少,房屋售价相对越高。(税费一般受业主名下房屋套数、购买年限、房屋性质决定。)

2.根据售房的急迫度调整房价

一般来说全款卖房能最快拿到钱,从签约到最终的钱款,最快约10个工作日就能拿到钱,但是全款对购房者压力较大。如果想要全款卖房,需要降低房价。

最重要的是合理估价,才能又快又准的卖出持有二手房。


365芜湖二手房(whsell365)综合整理

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