芜湖二手房如何做到合理估价？快速卖房看这篇
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1、你好，我想买芜湖城南儒林西苑的房子，帮我参考下可以入手吗？
答：儒林西苑是回迁安置小区。儒林西苑的地段不错，在芜湖城南滨江一带，但部分房源可能没有办理房产证，即便办了产证，也要看一下小区的环境，物业再做决定。目前安置房和商品房居住质感和环境差距还是有一定差距。
有能力还是选商品房。虽然房价可能稍高一些，但未来的升值究竟可能会不一样。不管在哪儿，不过回迁房是刚需自住的好选择。
2、我在中介看了一套二手房，中介经纪人跟我说首付都很高接近六成了，中介说和银行评估价有关，如何提高贷款额度？
答：说到二手房交易，一般实际存在两个房价，其一是成交价，实际买卖双方谈好的房价；其二是评估价，向银行申请房贷、缴纳二手房交易税费的参照房屋总价。
二手房贷款额度以评估价计算，同时评估价涉及缴税，如果想缴税省一些，自然评估价就低不就高。二手房交易过程中，实际出售价和评估价差额也将体现在首付里，且现金支付。建议自己算一下，估算出最适合自己的付款方案。
3、我买想一套二手房，交易价格是150万，银行评估价格是120万，首付应该是多少？评估能把评估价做高吗？
答：一般情况下，一般首付不得低于银行评估价的20%，评估价应付首付约24万，成交价150万与评估价120万的价差30万，总共要支付约54万元；
当评估价和交易价格差别较大的时候，实际首付还需与卖家达成共识。
有的机构是可以将评估价做高，但有的机构是根据实际价值评估，但其实小编并不建议购房者为了低首付而去把评估价做高，目前银行默认实际价值的评估价，建议选择正规的有承诺并有保障的中介机构进行评估，恶意提高评估价格会产生很严重的后果。总之，要对自己所售的房子进行合理估计。
4、你好，我想拿自己的房子和亲戚家的房子置换，两套房子评估价格差不多，请问房屋置换税费要交多少呢？
答：房屋互换要件、税种及税率：换方（房屋价值大）税率：
1、增值税及附加，视同买卖（参照买卖）
2、个人所得税，视同买卖（参照买卖）
3、土地增值税，视同买卖（参照买卖）
4、印花税，按评估价值（双方）×0.5‰
5、契税，免征；
被换方（房屋价值小）税率：
1、增值税及附加，视同买卖（参照买卖）
2、个人所得税，视同买卖（参照买卖）
3、土地增值税，视同买卖（参照买卖）
4、印花税，按评估价值（双方）×0.5‰
5、契税，按互换房屋差价×4%。
5、你好，我想了解一下二手房评估都从哪些方面进行？
答：对房屋进行估价，可以通过咨询中介机构、网上查询以及利用查询工具三种方式。具体可参考以下要素：
1）楼栋位置：小区中间位置均价大于小区周边位置（临街）。
2）楼层：
多层：中间层（2-4层）> 顶层（6-7层） >1层
小高层：中间层（4-10层）> 高层（11-12层）> 底层（4层以下）
高层：中间层（6-15层）> 高层（15层以上）> 底层（5层以下）
3）房屋利用率
房屋利用率越大，价钱越高。
（计算方法：参考房本测绘页中公摊系数，公摊系数越小，房屋利用率越大。）
4）朝向，一般来说：
塔楼：东南 > 西南 > 双南 > 东向 > 西向 > 西北 > 北
板楼：南北 > 双南 > 东西 > 东向
5）楼龄
年代越新，房价越高。（年代新，房屋折旧率低，贷款相对多。）
温馨提醒：
以下因素也是调整估价的重要因素：
1.结合买房成本加减房价
房屋本身税费越少，房屋售价相对越高。（税费一般受业主名下房屋套数、购买年限、房屋性质决定。）
2.根据售房的急迫度调整房价
一般来说全款卖房能最快拿到钱，从签约到最终的钱款，最快约10个工作日就能拿到钱，但是全款对购房者压力较大。如果想要全款卖房，需要降低房价。
最重要的是合理估价，才能又快又准的卖出持有二手房。
365芜湖二手房(whsell365)综合整理
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