芜湖什么房子最值钱？一定要看清楚再下手
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【芜湖市区127个热门小区租房价格一览，看看你家能租多少 】
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本期主讲人
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李开胜
安徽天恒房地产土地评估有限公司
评估二部主任
国家注册房地产估价师
小编带你看全程！
01
评估价受这些因素影响
首先我们把对房地产价格产生影响的因素分为三个层面：第一点、房地产状况因素；第二点、房地产市场因素；第三点、房地产交易因素。
一、房地产状况因素，也就是房地产自身因素：房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低，是不同的房地产之间价值高低差异的基本原因。主要包括有：
1、房地产实物因素
(1)建筑规模：比如有的老旧小区，只有1到2幢楼，住户太少无法承受正规物业的费用，也容易被周边住宅小区影响到采光。而规模太大，对于住户生活便利度有影响。出门打个酱油也要走半天。
(2)建筑结构：比如现在新建的钢混结构抗震能力强、比较稳固，砖木结构和简易结构相对较差。
(3)设施设备：比如是否有电梯、中央空调、新风系统等，东方红郡和华仑港湾的科技房价格就比普通房价格高一点。
(4)装饰装修：自己装修不仅耗时耗力还费钱，精装房的装修全部交给开发商来把关也是不错，当然想要个性装修的除外。
(5)空间布局：简单说就是户型，户型方正的使用率较高，一般是优于异形户型，通透户型也好于不通透的户型。
(6)建筑功能：建筑应满足防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照等要求。建筑的楼层和朝向对直接影响采光、日照和通风，对房地产价格影响比较大。
(7)外观：建筑式样、风格、色调、可视性等对房地产价格也有较大的影响，最典型的是长江之歌的外观。
(8)新旧程度：房屋的年龄、维护状况、完损状况、工程质量等对房地产价格影响较大。房龄较高意味着绿化、道路、车位等配套不一定能满足现在的生活需求了，最直观的问题是车子不好停，小区绿化很少，进出小区的道路不通畅等。
上面说的是房地产实物因素，这些因素的好坏，直接关系到其价格的高低。
2、房地产权益因素
房地产是构成环境的重要因素，其利用并不是孤立的，存在外部性，会影响周围和公众的利益。一宗房地产利用所受限制的种类和程度对其价值又很大的影响。
(1)房地产权利及其形式的限制：使用权、地役权、抵押权、租赁权等。比如去买二手房，一定要看看有没有出租给别人，租赁期限多少？因为承租人有优先购买权，且租赁发生在买卖前，承租户有权租赁到租期结束，万一以极低的租金租了20年，那这个房子基本就为承租户买了，只是打个比方，一般不会有这种情况的。
(2)房地产使用管制。
3、房地产区位因素
这个也是对房地产价格影响最大的因素。比如坐落在城市还是农村，位于市中心还是边缘地带，是临街还是不临街，教育资源，配套设施等，价格会有很大差异。
（1）位置主要分为：
A、方位：由于风向、水流等原因，房地产位于城市的上风、上游地区，还是下风、下游地区，房地产价格是有差异的。对芜湖来说，滨江沿岸的江景房相对于其他方位来说价格较高。
B、与相关场所的距离：如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、公园、学校、医院、政府机关、工作地等的距离，对其价格有较大影响。城东各个小区，随着政府机关，学校，医院等场所的建成使用，房价是逐步受到影响。
C、临街状况：一般来说不临街住宅的位置好于临街住宅，小区的中心位置一般是楼王。
D、朝向：住宅最好是坐北朝南、南北通透。
E、楼层：楼层影响到通达性、通风、采光、日照、视野、景观、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净，以及顶层是否可以独享屋面使用权，底层是否独享室外庭院使用权等。一般来说，没有电梯的多层住宅中间楼层较优，顶层和底层较差。有电梯的中高层住宅，空气中悬浮层以上的楼层较优，三层以下较差。
（2）交通：交通出行的便捷、耗时和成本直接影响房地产价格。比如交通工具（公交车以及规划的轨道交通）、交通管制（这个地方有没有单行道）、停车方便程度（小区的停车位够不够业主用）、交通收费（车位贵不贵）情况等。
（3）外部配套设施：一般来说，外部配套设施完备，特别是周边有优质学校，好医院，大的购物中心，休闲娱乐场所等价格就高，反之其价格较低。基本上靠近优质学校的房价都是非常高的。
（4）周围环境：主要有大气环境、水文环境（小区内有水系且维护较好的如恒大华府，长江沿岸的滨江小区等）、声觉环境（高速公路、铁路旁边价格偏低）、视觉环境（公园、绿化较好价格就高，比如伟星、万科）、卫生环境和人文环境（安置房与商品房）。
以上这些介绍了房地产自身因素对房地产价格产生的影响。这些因素都是芜湖市这个区域内各个小区价格出现差异的原因。
二、房地产市场因素主要包括有：房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划（高铁、轨道交通、过江隧道等）。
三、房地产交易因素主要包括有：交易税费的特殊分担等。
以上提到的房地产市场因素以及房地产交易因素就是导致不同地区的房地产价格出现差异的原因了。
02芜湖热门小区评估价格
以下评估结果仅供参考，以实际交易为准
问：地大橡树园2居85平精装12楼共18层中间户，价格多少？
评估师：售价参考约12000-13000元/㎡，贷款评估价在10000元/㎡左右。
问：城市之光白胚房，银行评估价多少一平？
评估师：售价参考约12000元/㎡左右，贷款评估价在10000元/㎡左右。
问：东方龙城木兰苑总高30，在23层，市场价多少？
评估师：售价参考约12000元/㎡，贷款评估价在10500元/㎡左右。
问：金浩仁和天地，110平方，1楼，毛坯，多少钱合理？
评估师：售价参考约9500-10000元/㎡，贷款评估价在9000-9500元/㎡。
问：城市之光10/16层，85平，白胚市场价格多少？
评估师：售价参考约12000-12500元/㎡。
问：旭日天都一组团9/17楼的边户，精装修59.1平的市场价格？
评估师：售价参考约10000-10500元/㎡，贷款评估价在8500-9000元/㎡左右。
问：东郊路的东郊新村现在评估价多少？
评估师：售价参考约9000-10000元/㎡，贷款评估价在8500-9000元/㎡左右。
问：东部星城多层5/6楼，67平方，小两室的价格多少？
评估师：售价参考约8000-8500元/㎡，贷款评估价在7000-7500元/㎡左右。
问：中央城D区一楼毛坯，现在什么价？
评估师：售价参考约12000-13000元/㎡，贷款评估价在11000元/㎡左右。
问：三山碧桂园123.05平，精装修，多层2/6，南北通，没有遮挡。送12平入室花园。评估价在多少？
评估师：售价参考约8500-9000元/㎡，贷款评估价在8000元/㎡左右。
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